Le blog de l'immobilier neuf - Immobilier Neuf : Vérifiez que votre permis de construire soit purgé de tout recours - sur MonLogementNeuf.com

Avant d’acheter ou d’investir dans l’immobilier neuf, il est nécessaire de vérifier auprès du promoteur que le permis de construire soit purgé de tout recours. Nous vous expliquons dans notre article pourquoi.

Qu'est ce qu'un permis de construire purgé de tout recours ?

Un permis de construire délivré ne signifie pas que la construction peut démarrer immédiatement et qu'il est irrévocable, car des recours de tiers peuvent-être déposés entre-temps.

Un permis de construire purgé de tout recours est un permis valable et est la garantie que votre projet verra le jour. On dit que le permis est purgé quand la période pour déposer une contestation est passée. Cette durée est de deux mois à partir de la signature de votre permis de construire lorsqu’il s’agit du voisinage, et de trois mois pour les autorités compétentes. 

L'importance d'un permis de construire (ou pc) purgé de tout recours

Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Ce ne sera qu'une fois que ces délais et leurs éventuelles procédures associées seront purgés que le déposant pourra enfin lancer la construction.

Les différents délais de recours après instruction du permis de construire

Une fois votre permis de construire (PC) instruit et l'autorisation ainsi que les droits à construire accordés, il ne serait que trop prudent, avant d'engager les travaux, de patienter un minimum. En effet, les tiers concernés ont un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis de construire pour le contester.

Délai d’instruction et purge des permis de construire en construction individuelle

En matière de construction individuelle, nous comprenons que la plupart des gens acceptent difficilement de devoir repousser la construction de leur logement alors même que le permis leur a été accordé. Cependant la loi autorise la contestation de celui-ci et le permis accordé par la mairie ne sera pleinement effectif qu'après écoulement de ces délais.

Délai d’instruction et purge des permis de construire en promotion immobilière

En matière de promotion immobilière et compte tenu du montant des sommes engagées, il est de rigueur d'attendre la purge des recours, gracieux et contentieux, avant de commencer le moindre travaux. Cependant, il y a encore quelques promoteurs qui continuent à lancer des commercialisation à grands renforts d'actions marketing sans tenir compte de la possibilité d'annulation du PC. Chez MCA Patrimoine, nous nous assurons systématiquement que les recours soient purgés avant même de présenter les produits immobiliers à nos clients acquéreurs ou investisseurs.

Délai d’instruction et purge des permis de construire pour l’achat de terrain

En matière d'achat de terrain, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur la seule base des droits à construire délivrés. La justice ne vous donnera jamais raison si, par malheur, vous ne pouviez construire tel que prévu après avoir acheté le terrain.

Attention, s'il y a un vice dans l'affichage du permis de construire, que celui-ci est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux du tiers n'est plus opposable. Nous insistons donc sur l'importance d'un affichage avec constatation par huissier qui permettra de borner précisément les limites d'une éventuelle contestation du pc.

Qui peut effectuer un recours contre un permis de construire ?

La loi a récemment évolué sur ce point. Tout tiers qui entame un recours contre une construction doit démontrer son intérêt à agir par la production de pièces justificatives. La proximité existant entre le tiers requérant et le lieu du permis de construire est donc essentielle et devra être justifiée par la production d'acte de propriété ou d'attestation notariale. Les voisins adjacents sont donc en première ligne et plus l'on s'éloigne du lieu de la construction, plus l'intérêt à agir sera compliqué à démontrer.

Recours contre un permis de construire par une association

Cependant, une association peut également se positionner à l'encontre d'un droit à construire : pour protéger l'environnement ou pour protéger les riverains. Mais l'association doit avoir des statuts déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire. Ainsi il est inutile de constituer une association de riverains après l'affichage du permis sur le terrain par exemple, car elle ne pourra pas engager de recours ayant été formée après la demande.

Recours contre un permis de construire par l’Etat

Enfin, ce peut être l'Etat qui engage un recours contre un permis de construire parce que l'autorité compétente à laquelle le constructeur a fait appel (la mairie dans la plupart des cas) a fait une erreur d'instruction.

Un délai de recours contre un permis de construire de 2 mois extensible...

Il existe 2 types de recours suite à l'autorisation à construire délivrée par l'urbanisme : un recours gracieux auprès de l'administration délivrante et un recours contentieux auprès du tribunal administratif ou de grande instance (certains préjudices, pertes de vues, de jour... peuvent être instruites par le TGI compétent).

Le recours gracieux pour contester un permis de construire

Le recours gracieux est la première procédure à mettre en place afin de contester un permis de construire. Il s’agit d’une démarche amiable qui peut entraîner un nouveau délai. Cette procédure vous permet de saisir le maire qui a délivré l'autorisation de construction afin de lui demander d'annuler sa décision. 

La mairie n'a aucune obligation de répondre au recours et la non réponse au terme d'un délai de 2 mois équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction.
Passé ce délai, le requérant peut alors effectuer un recours contentieux auprès du tribunal ce qui va encore, comme chacun le sait, étendre le délai avant que le permis soit complètement purgé.

Ainsi, dans le cas d'un affichage du permis de construire au 1er mars, le tiers s'opposant à la construction peut très bien saisir la mairie immédiatement et devant le silence de celle-ci saisir le tribunal administratif le 30 avril. Le temps que le recours soit instruit et qu'une audience ait lieu, il y a fort à parier que la construction ne puisse démarrer avant l'été...

Nos conseils pour bien acheter dans l'immobilier neuf : s'en tenir au permis de construire purgé de tout recours

Ce qu'il faut retenir de cet article : un permis de construire délivré ne signifie pas que la construction peut démarrer immédiatement et qu'il est irrévocable.

Un permis de construire purgé de tout recours (la période de recours gracieux, contentieux par un tiers, une association ou autre est effectivement écoulée) est la seule assurance que votre projet verra le jour.

Il est de votre responsabilité de vous assurer que le permis de construire est purgé avant d'effectuer tout achat ou toute signature de contrat en VEFA. Vous ne pouvez imputer au promoteur une quelconque faute si le permis de construire lui est retiré ou que les délais de recours repoussent la livraison effective de votre bien immobilier car votre acte d'achat se fait en dépit de la permission de construction. Prenez donc bien le temps de choisir le bon produit, surtout si vous recherchez un programme ou un appartement pour défiscaliser car le temps perdu ne se rattrape jamais.