Le blog de l'immobilier neuf - Quel salaire pour emprunter 100 000, 200 000 voir 500 000€? - sur MonLogementNeuf.com

La banque va prendre en compte l’ensemble de vos revenus pour déterminer la somme que vous allez pouvoir emprunter, c’est ce que l’on appelle dans le jargon du banquier, la capacité d’emprunt. Elle est définie par la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe.  

Certaines personnes ont plusieurs sources de revenus: professionnels, revenus issus de la location de bien immobilier, bourse, activité d’auto-entrepreneur… Pour simplifier nous allons seulement parler des revenus professionnels. Nous allons donc voire progressivement comment la banque fait pour déterminer.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire fixe et/ou le salaire variable? 

Les banquiers aiment la stabilité. Si vous avez un salaire fixe, ils vont déterminer votre capacité d’emprunt sur cette base. Si en plus vous avez un salaire variable, il ne sera pas pris en compte mais vous rajouter du beurre dans les épinards. Vous aurez plus de chance de vous faire financer. Malheureusement si votre salaire mensuel présente de forte variation, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable sur 2 voir 3 ans.  

Quelle est le meilleur statut professionnel à avoir pour emprunter? 

Le Graal pour emprunter c’est le CDI! Passez la période d’essai, on vous déroule le tapis rouge. Même si vous avez seulement 6 mois d’ancienneté dans l’entreprise. Pendant la période d’essai, ce n’est même pas la peine d’essayer. Attendez un peu et revenez avec une attestation de fin de période d’essai. Légalement cette période d’essai est de 2 mois, renouvelable une fois. Vous devez donc attendre au plus 4 mois! Vous avez largement le temps de prospectez pour un bien immobilier en attendant en parallèle. Vous imaginez 4 mois (au plus) et vous pouvez emprunter pendant 20-25 ans! C’est dingue! Pour les autres professions: auto-entrepreneur, profession libéral, CDD, intérim…. C’est plus compliqué! C’est au cas par cas. Mais globalement, il faudra justifier d’une stabilité sur le long terme avec un bilan comptable de 2 voir 3 ans. Je ne dis pas que ce n’est pas possible avant, c’est seulement plus difficile.  

La banque prend-t-elle en compte le salaire brut, net avant impôt ou net après impôt? 

“Mais de quoi parle-t-on?” Vous avez raison revenons juste aux définitions. Mais si vous ne voulez pas vous embêter à lire les définitions et les méthodes de calculs, la banque prend en compte le salaire net avant impôt!

Comment passe-t-on du salaire brut au salaire net avant impôt? 

Pour la suite, nous prenons le cas, d’une personne qui est en CDI. Au cours de l’embauche, l’employeur parle de salaire brut annuel. Il est défini par la somme payé par l’employeur hors déduction des charges salariales et contributions sociales obligatoires. Le salaire brut est différent du salaire net avant impôt. Le salaire net avant impôt correspond au salaire brut moins les charges salariales et contributions sociales obligatoires. De manière non exhaustive, ces charges correspondent à la sécurité sociale, la complémentaire santé, aux cotisations pour la retraite, l’assurance chômage et la CSG/CRDS (contribution social généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale). Ce salaire net avant impôt sera la somme que le salarié se verra versé sur son compte. Globalement, pour son calcul, il faut déduire un pourcentage du salaire brut pour déterminer le salaire net. Par exemple vous êtes cadre, votre salaire brut annuel est de 60 000€. Cela signifie que votre employeur payera 60 000€ par an, soit 5 000€ par mois. Les charges salariales et contribution sociales obligatoires correspondent à 25% de cette somme totale pour un cadre. Ce qui signifie que vous toucherai 45 000€ net avant impôt par an soit 3 750€ par mois. Le statut du travailleur modifie le pourcentage de charges appliquées. Il est résumé dans le tableau suivant avec un exemple à titre de comparaison:

Pourcentage de charge salariale en fonction du statut professionnel

A titre d’information, ces calculs sont réalisés en lien avec la loi du travail. A savoir qu’un salarié employé à plein temps, soit 35 heures par semaine travaille 151.57 heures par mois (35 heures x 52 semaines) /(12 mois). En réalité, il travaille moins car il bénéfice de 5 semaines de congés payés par an, une semaine étant représenté par 5 jours de travail. Ces calculs peuvent être réalisés de manière automatique sur le site https://www.salaire-brut-en-net.fr/. 

Comment passe-t-on du salaire net avant impôt au salaire net après impôt?

Je vous épargne les calculs concernant la fiscalité des revenus professionnels. J’y consacrerai un module complet de formation pour vous explique les détails. Globalement, actuellement votre salaire net avant impôt subi un prélèvement à la source. Depuis janvier 2019, l’impôt sur le revenu est déduit chaque mois du salaire en fonction de la déclaration de revenu de l’année précédente. Cela consiste à prélever directement à l’employeur l’impôt sur le revenu chaque mois de votre bulletin de paie. Le salaire que vous recevez est donc net d’impôt (vous avez déjà payé votre impôt quand l’argent arrive sur votre compte). Il est affiché sur votre fiche de paie ainsi que le taux de prélèvement appliqué et que vous pouvez modifier sur le site https://www.impots.gouv.fr/portail/ si vous avez des variations de salaire au cours de l’année. Le paiement est étalé sur douze mois et le décalage d’un an est supprimé.  

Donc finalement quel salaire prend en compte la banque?

La banque prend en compte le salaire net avant impôt! C’est une bonne nouvelle pour nous car il est plus important que le salaire net après impôt. Finalement, vous l’avez compris mais je résume: salaire brut > salaire net (avant impôt) = salaire brut – charges salariales et contributions sociales obligatoires > salaire net après impôt = salaire net net = salaire net – impôt sur le revenu

“Bon finalement quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?”

Un peu de patience pour répondre à cette question il nous faut parler de la capacité d’emprunt et de la durée d’emprunt. Commençons par la capacité d’emprunt:

Elle correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter sur une durée fixe. Elle correspond à 33% de mensualité de remboursement de prêt immobilier par rapport à votre salaire net mensuel. Par exemple vous gagnez le SMIC, environ 1 200€ par mois, votre mensualité d’emprunt maximale est de 400€ soit en moyenne 65 000€ sur 15 ans, 82 000€ sur 20 ans et 96 000€ sur 25 ans avec les taux actuels.  

Selon le site https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/ Les taux moyen en avril 2021 sont résumés dans le tableau suivant

Taux nominal en fonction de la durée d’emprunt

Et enfin parlons de la durée d’emprunt:

C’est la durée totale sur laquelle vous allez rembourser votre crédit. Votre capacité d’emprunt dépend de la durée sur laquelle vous empruntez. Plus vous empruntez longtemps, plus vous pouvez lever de crédit. Et vous l’avez compris plus vous empruntez longtemps plus le taux est élevé donc plus le coût du crédit augmente. Actuellement les banques prêtent sans broncher au plus sur 25 ans que ça soit sur du locatif ou de la résidence principale. Au-delà de 25 ans pour du locatif c’est mission impossible. Pour de la résidence principale, c’est très difficile mais il est possible dans de rares cas de faire sur 30 voir 35 ans. Nous ne parlerons que de 25 ans pour la durée maximale.

Avec toutes les informations précédentes nous allons donc pouvoir répondre enfin à la question “Quel salaire pour emprunter 100 000/200 000…500 000€?”

Voici un tableau synthétique qui résume les salaires mensuels net avant impôts à avoir pour emprunter une certaine somme d’argent en fonction de la durée du crédit choisie:

Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Ces chiffres sont approximatifs car ils ne prennent pas en compte le montant de l’assurance emprunteur mais avec ce tableau, vous avez déjà une bonne idée du salaire à avoir. 

Mais j’ai une bonne nouvelle pour vous 

Depuis 2021, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a ajusté ce taux d’endettement à 35% sur une durée maximale de 25 ans au lieu de 33%. Notre capacité d’emprunt est donc augmentée. On obtient donc le tableau suivant:

Capacité d’emprunt en fonction de la durée d’emprunt

Je vous l’accorde que la différence de 2% de taux d’endettement ne change pas énormément le salaire à avoir pour emprunter la même somme. Vous avez donc besoin d’un salaire moins élevé grâce aux nouvelles RECOMMADATIONS du HSCF. Je dis bien RECOMMANDATIONS car elles peuvent être dépassées. Vous pouvez avoir un endettement supérieur.

PS:

    Autre bonne nouvelle pour vous!

Les calculs réalisés précédemment ne prennent qu’en compte vos revenus professionnels. Or si vous faites un investissement locatif vous avez des revenus immobiliers en plus de votre salaire qui sont pris en compte dans le calcul de votre endettement par la banque. Donc vous pouvez emprunter plus!

    Attention!

Ces calculs ne sont valables que si vous avez un bon dossier bancaire en parallèle. Mais ça c’est un autre sujet….

Source : https://maximmoformation.fr