Le déficit foncier, une technique pour payer moins d'impôts - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Qu'est-ce que le Déficit Foncier ?

Déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an depuis 1993, le déficit foncier est un outil permettant d'une part de réduire la CSG-CRDS sur les revenus fonciers, et d'autre part de réduire ses revenus imposables et donc, de manière mécanique et indirecte, son impôt sur les revenus. On parle dans ce cas-là de mécanisme de déduction fiscale.

Avec le Déficit Foncier, déduisez l'intégralité des charges et travaux de vos revenus fonciers.

Qu'est-ce que les avantages du Déficit Foncier ?

  • système simple,
  • déduction des charges afférentes à la location
  • annulation des revenus fonciers,
  • réduction des revenus globaux,
  • cumul avec d'autres dispositifs,
  • changement de tranche d'imposition...

Comment calculer le montant du Déficit Foncier ?

Comme indiqué en introduction, le Déficit Foncier donne la possibilité d'imputer à la fois le déficit sur les revenus fonciers et sur le revenu global.

1 - Imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers

En France, de nombreuses charges pèsent sur le propriétaire : taxe foncière, quote part propriétaire des charges de copropriété, assurance Propriétaire Non Occupant, CSG-CRDS à 17,2% sur les revenus fonciers, ... A cela s'ajoute l'imposition sur les revenus fonciers. Lorsque les revenus ne sont pas très élevés, le propriétaire peut arriver à retirer un bénéfice. Mais si une dépense imprévue survient (remplacement d'une chaudière, réparations diverses), le résultat peu vite être nul.

Voici trois exemples de calculs concernant un couple ayant 54 000 € de revenus imposables pour 2 parts qui possède un appartement de 45m² dans une agglomération qu'il loue 500 € par mois :

  Année SANS travaux (en déclaration micro foncier) Année AVEC travaux (en déclaration micro foncier) Année AVEC travaux (en déclaration Déficit Foncier)
Revenus fonciers annuels 6 000 € (500x12) 6 000 € (500x12) 6 000 € (500x12)
Taxe foncière 540 € 540 € 540 €
Charges de copropriété : 168 € 168 € 168 €
Assurance propriétaire non occupant PNO : 70 € 70 € 70 €
Travaux : 0 € 3000 € pour une chaudière 3 000 € pour une chaudière
CSG-CRDS = 17,2% sur les revenus fonciers:
723 € (4200x17,2/100)
calculée après abattement de 30% sur les revenus fonciers annuels
soit dans notre exemple 70% de 6 000€ (4 200€)
723 € (4200x17,2/100)
calculée après abattement de 30% sur les revenus fonciers annuels
soit dans notre exemple 70% de 6 000€ (4 200€)
382 € (2222x17,2/100)
calculée sur le "positif foncier"
soit dans notre exemple
6 000 - 540 - 168 - 70 - 3 000 (2 222€)
Bénéfices : 4 499 € 1 499 € 1 840 €
Montant retenu par les impôts et rajoutés au revenu global : 4 200 € 4 200 € 2 222 €
Impôts supplémentaire au tire des revenus fonciers
(Tranche d'imposition 30%) :
1 260 € 1 260 € 666 €
Bénéfices nets (Bénéfices - impôts): 3 239 € sur un an 239 € sur un an 1 174€ sur un an
Le principe du déficit foncier consiste à payers des impôts (taxes, prélèvements sociaux) que sur la part "en positif" des revenus fonciers.

2 - Imputation du déficit foncier sur le revenu global

C'est le point le plus intéressant de ce cadre fiscal du déficit foncier : la possibilité de déduire le déficit de ses revenus globaux, une fois que les revenus fonciers ont été écrasés. Voici un exemple pour notre couple ayant 54 000 € de revenus imposables pour 2 parts qui possède un appartement de 45m² dans une agglomération qu'il loue 500 € par mois :

  Année AVEC travaux (en déclaration Déficit Foncier avec imputation sur le revenu global)
Revenus fonciers annuels 6 000 € (500x12)
Taxe foncière 540 €
Charges de copropriété : 168 €
Assurance propriétaire non occupant PNO : 70 €
CSG-CRDS = 17,2% sur les revenus fonciers:
0 € (déficit de 14 778 €)
calculée sur le "positif foncier"
soit dans notre exemple
6 000 - 540 - 168 - 70 - 20 000 (-14 778 €)
Travaux : 20 000€
Bénéfices : -14 778 €
Montant du déficit imputés par les impôts sur le revenu global (maximum 10 700€): 10 700 €
Impôts sur le revenu antérieur calculé sur 54 000 € : 4 058 €
Impôts sur le revenu après déficit foncier calculé sur 43 300 € (soit 54 000-10 700) : 2 710 €
Bénéfices nets (4 058-2 710): 1 348 € sur un an
Déficit restant reportable pendant 10 ans (soit 10 700 - 4 058 ) : 4 078 €
Le déficit reportable 10 ans est imputable uniquement sur les revenus fonciers ultérieurs.

Obligation de location suite à imputation sur le revenu global

C'est la contrepartie du système du déficit foncier : vous êtes obligé de louer le bien pendant 3 ans après l'année d'imputation ou, plus précisément, de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur le revenu global.

Exemple :
Notre couple précédent a déduit 10 700 € de ses revenus globaux en 2019 grâce au déficit foncier. Ils sont tenus de louer le bien jusqu'au 31 décembre 2022.
Sans quoi l'avantage serait considéré comme indûment perçu par l'administration fiscale qui procéderait à son recouvrement et au recalcul du déficit de chacune des années suivante pendant lequel le bien a été loué.

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