La loi Pinel : Qu'est-ce que le dispositif de défiscalisation Pinel ?

Qu'est-ce que la loi PINEL ?

La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif sur de l’immobilier neuf présenté par Manuel Valls et Sylvia Pinel en 2014 et mis en vigueur au 1er janvier 2015. Elle vient en remplacement de la loi Duflot. Ce dispositif s'adresse à tous les contribuables résidents en France et leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôts étalée sur une durée de 6, 9 ou 12 ans pouvant aller jusqu’à 63 000€ pour un investissement limité à 300 000€ par an.

C'est une réduction d'impôts offerte aux contribuables afin de les inciter à investir dans l'immobilier

  1. Vous achetez un appartement neuf

  2. Vous le mettez en location

    Durée minimale de 6 ans, 9 ans et prolongeable jusqu'à maximum 12 ans.

  3. Celui-ci est payé par :

    la réduction d'impôts + le loyer du locataire + un effort d'épargne

  4. Au terme de la durée de location :

    vous êtes libre de prolonger ou arrêter. Vous pouvez soit garder l'appartement pour vous, soit le revendre pour récupérer votre capital.

Le dispositif PINEL permet d'obtenir jusqu'à 6000€ de réduction d'impôts/an en achetant un appartement neuf et en le mettant en location

Qui peut bénéficier de la loi PINEL ?

Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf (ou en état de futur achèvement)peuvent bénéficier de la loi PINEL et donc de la réduction d'impôt correspondante :

  • 12% pour une mise en location de 6 ans
  • 18% pour une mise en location de 9 ans
  • 21% pour une mise en location de 12 ans (sur 2 périodes : 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 dernières années)

Une mesure exceptionnelle en faveur de l'investissement locatif avec REDUCTION D'IMPÔTS jusqu'à 21% sur 12 ans

Quels sont les logements concernés par la loi PINEL ?

Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques énergétiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions du décret n°2012-1530 en date du 30 Décembre 2012 du Code de la Construction et de l’Habitation, sont éligibles à l'investissement locatif en loi Pinel.

Les logements doivent également être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis, et B1 sont éligibles.

Zone A Bis Villes de + de 500 000 habitants (ex : Paris et villes limite de la Suisse)
Zone A Villes de + de 300 000 habitants (ex : Lyon / Villeurbanne)
Zone B1 Villes de - de 300 000 habitants (ex : Communes de l'agglomération lyonnaise)

Quelles sont les obligations de la loi Pinel ?

  • Dans le cadre de la loi PINEL, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de louer le bien immobilier nu (non meublé) pendant une période minimale de 6, 9, 12 ans.
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
  • Les loyers doivent respecter un plafond fixé par décret et par zonage.
  • Le nombre d’acquisition ne doit pas dépasser deux investissements par an et par foyer fiscal.
  • Le plafond d’investissement annuel retenu est de 300 000 €.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

  • La loi PINEL permet une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du coût de revient de l’investissement.
  • Avec un plafond d’investissement de 300 000 € par an et pouvant aller jusqu’à deux logements par an.
  • Cette réduction d’impôts s’étale sur 6, 9 ou 12 ans de manière linéaire.
Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction d’impôts sera de 36 000 € soit 4 000 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

Le fonctionnement de la loi Pinel en résumé

  1. Acheter un bien immobilier éligible

    • En VEFA (vente en futur état d'achèvement) ou réhabilité
    • Conforme à la réglementation thermique RT 2012
    • Situé dans une zone pinel éligible

  2. Respecter les plafonds de défiscalisation

    • Maximum de 2 investissements par an
    • Investissements cumulés de 300 000 €/an maximum
    • Plafond maximum de 5 500€/m²

  3. S'engager à le mettre en location

    • Pour une durée de 6 à 12 ans
    • Avec un loyer plafonné selon la zone
    • A un locataire qui ne dépasse un certain revenu

  4. Défiscaliser et gagner de l'argent

    • Réduction d'impôts de 12 à 21% du prix d'achat
    • Que vous récupérez lors de la revente
    • Ou qui vous servent à acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût

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et adapté à votre situation familiale, fiscale et patrimoniale

*le non respect des obligations de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d'impôt.

Louer en Pinel : à quel prix ?

Les prix du m² sont plafonnés afin d’éviter tout abus sur le marché de la location mais sont fixés via un zonage géographique ce qui permet de conserver une cohérence des coûts de la location.

Zones Plafond au m² (2020)
Zone A Bis 17,43 €/m²
Zone A (ex : Lyon / Villeurbanne) 12,95 €/m²
Zone B1 (ex : Communes de l'agglomération lyonnaise) 10,44 €/m²
Zone B2 9,07 €/m²

Ces prix au m² sont pondérés selon un coefficient afin de prendre en compte la réalité du marché locatif et a pour intérêt d'optimiser la rentabilité des petites surfaces pour les investisseurs. Pour calculer le prix du loyer au m² pondéré, il faut d'abord calculer la surface pondérée du logement puis appliquer la formule du calcul de loyer pondéré PINEL.

1 - Calcul de la surface pondérée

Surface pondérée = surface habitable du logement + (0,5 x surface annexe)

A noter que les surfaces annexes pondérées à rajouter à la surface habitable sont limitées à 8m². C'est à dire que si la surface annexe pondérée est supérieure à 8m², vous ne rajoutez que 8m².

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ;
Article 2 duodecies, paragraphe a) - Code Général des Impôts

2 - Calcul du prix au m² pondéré

Plafond au mètre carré = Plafond de la zone x (0,7 + 19 / surface pondérée)

A noter que ( 0,7 + 19 / surface pondérée ) ne peut excéder la valeur 1,2

Exemple : pour la location d’un appartement avec une surface pondérée de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2020 sera de 9,30 € ( calcul : 10,44€ x (0,7 + 19/100) = 9,2916 arrondi à 9,3) - soit un plafond de loyer de 930€

Quels locataires pour un investissement PINEL ?

L'investissement en Loi Pinel est-il destiné aux logements sociaux ? NON ! En revanche, les ressources annuelles du ou des locataires seront plafonnées selon le barème 2020 suivant :

  Zone du logement
Composition du foyer locataire Zone A Bis* Zone A* Zone B1* Zone B2*
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple + 1 enfant 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple + 2 enfants 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple + 3 enfants 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
* Ces plafonds seront révisés au 1er Janvier de chaque année

Peut-on louer le bien à ses enfants ?

Il est tout à fait possible de louer à son enfant un appartement acheté neuf avec le dispositif Pinel. Les avantages de cette solution sont nombreux et ils méritent de se pencher sur la question. En achetant un bien en loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu et les loyers des ces logements étant plafonnés (et bien inférieurs aux loyers classiques), votre enfant bénéficiera d’un loyer plus faible. A noter cependant que le propriétaire investisseur devra respecter certaines conditions notamment que les enfants ne fassent plus partie du foyer fiscal.

Peut-on investir dans une S.C.I. (Société Civile Immobilière) ?

Oui. Mais la S.C.I. ne doit pas être soumise à l’impôt sur les Sociétés et les associés bénéficieront chacun de la réduction d’impôts proportionnellement à leur quote-part respective au sein de la S.C.I.

9 ans, et après ?

L’investisseur s’engage donc à louer son bien immobilier nu, non meublé à une personne différente de son foyer fiscal pendant une période minimale de 6,9 ou 12ans . Au-delà du terme choisi, l’investisseur sera libre de tout engament, chacun pourra, à sa guise, continuer à louer le bien, le revendre ou même l’occuper titre de résidence principale ou secondaire.

Pour en savoir plus sur le dispositif PINEL

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