La loi Pinel : Qu'est-ce que le dispositif de défiscalisation Pinel ?
Qu'est-ce que la loi PINEL ?
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif sur de l’immobilier neuf présenté par Manuel Valls et Sylvia Pinel en 2014 et mis en vigueur au 1er janvier 2015. Elle vient en remplacement de la loi Duflot. Ce dispositif s'adresse à tous les contribuables résidents en France et leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôts étalée sur une durée de 6, 9 ou 12 ans pouvant aller jusqu’à 63 000€ pour un investissement limité à 300 000€ par an.
C'est une réduction d'impôts offerte aux contribuables afin de les inciter à investir dans l'immobilier
-
Vous achetez un appartement neuf
-
Vous le mettez en location
Durée minimale de 6 ans, 9 ans et prolongeable jusqu'à maximum 12 ans.
-
Celui-ci est payé par :
la réduction d'impôts + le loyer du locataire + un effort d'épargne
-
Au terme de la durée de location :
vous êtes libre de prolonger ou arrêter. Vous pouvez soit garder l'appartement pour vous, soit le revendre pour récupérer votre capital.
Le dispositif PINEL permet d'obtenir jusqu'à 6000€ de réduction d'impôts/an en achetant un appartement neuf et en le mettant en location
Qui peut bénéficier de la loi PINEL ?
Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf (ou en état de futur achèvement)peuvent bénéficier de la loi PINEL et donc de la réduction d'impôt correspondante :
- 12% pour une mise en location de 6 ans
- 18% pour une mise en location de 9 ans
- 21% pour une mise en location de 12 ans (sur 2 périodes : 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an pendant les 3 dernières années)
Une mesure exceptionnelle en faveur de l'investissement locatif avec REDUCTION D'IMPÔTS jusqu'à 21% sur 12 ans
Quels sont les logements concernés par la loi PINEL ?
Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques énergétiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions du décret n°2012-1530 en date du 30 Décembre 2012 du Code de la Construction et de l’Habitation, sont éligibles à l'investissement locatif en loi Pinel.
Les logements doivent également être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis, et B1 sont éligibles.
| Zone A Bis | Villes de + de 500 000 habitants (ex : Paris et villes limite de la Suisse) |
| Zone A | Villes de + de 300 000 habitants (ex : Lyon / Villeurbanne) |
| Zone B1 | Villes de - de 300 000 habitants (ex : Communes de l'agglomération lyonnaise) |
Quelles sont les obligations de la loi Pinel ?
- Dans le cadre de la loi PINEL, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de louer le bien immobilier nu (non meublé) pendant une période minimale de 6, 9, 12 ans.
- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
- Les loyers doivent respecter un plafond fixé par décret et par zonage.
- Le nombre d’acquisition ne doit pas dépasser deux investissements par an et par foyer fiscal.
- Le plafond d’investissement annuel retenu est de 300 000 €.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?
- La loi PINEL permet une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du coût de revient de l’investissement.
- Avec un plafond d’investissement de 300 000 € par an et pouvant aller jusqu’à deux logements par an.
- Cette réduction d’impôts s’étale sur 6, 9 ou 12 ans de manière linéaire.
Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction d’impôts sera de 36 000 € soit 4 000 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.
Le fonctionnement de la loi Pinel en résumé
-
Acheter un bien immobilier éligible
- En VEFA (vente en futur état d'achèvement) ou réhabilité
- Conforme à la réglementation thermique RT 2012
- Situé dans une zone pinel éligible
-
Respecter les plafonds de défiscalisation
- Maximum de 2 investissements par an
- Investissements cumulés de 300 000 €/an maximum
- Plafond maximum de 5 500€/m²
-
S'engager à le mettre en location
- Pour une durée de 6 à 12 ans
- Avec un loyer plafonné selon la zone
- A un locataire qui ne dépasse un certain revenu
-
Défiscaliser et gagner de l'argent
- Réduction d'impôts de 12 à 21% du prix d'achat
- Que vous récupérez lors de la revente
- Ou qui vous servent à acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût
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Louer en Pinel : à quel prix ?
Les prix du m² sont plafonnés afin d’éviter tout abus sur le marché de la location mais sont fixés via un zonage géographique ce qui permet de conserver une cohérence des coûts de la location.
| Zones | Plafond au m² (2021) |
|---|---|
| Zone A Bis | 17,55 €/m² |
| Zone A (ex : Lyon / Villeurbanne) | 13,04 €/m² (Par arrêté préfectoral le plafond pour Lyon et Villeurbanne est de 12,42 €/m²) |
| Zone B1 (ex : Communes de l'agglomération lyonnaise) | 10,51 €/m² |
| Zone B2 | 9,13 €/m² |
Ces prix au m² sont pondérés selon un coefficient afin de prendre en compte la réalité du marché locatif et a pour intérêt d'optimiser la rentabilité des petites surfaces pour les investisseurs. Pour calculer le prix du loyer au m² pondéré, il faut d'abord calculer la surface pondérée du logement puis appliquer la formule du calcul de loyer pondéré PINEL.
1 - Calcul de la surface pondérée
Surface pondérée = surface habitable du logement + (0,5 x surface annexe)
A noter que les surfaces annexes pondérées à rajouter à la surface habitable sont limitées à 8m². C'est à dire que si la surface annexe pondérée est supérieure à 8m², vous ne rajoutez que 8m².
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ;
2 - Calcul du prix au m² pondéré
Plafond au mètre carré = Plafond de la zone x (0,7 + 19 / surface pondérée)
A noter que ( 0,7 + 19 / surface pondérée ) ne peut excéder la valeur 1,2
Exemple : pour la location d’un appartement avec une surface pondérée de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 10,51 € ( calcul : 10,51€ x (0,7 + 19/100) = 9,3539 arrondi à 9,4) - soit un plafond de loyer de 940€
Quels locataires pour un investissement PINEL ?
L'investissement en Loi Pinel est-il destiné aux logements sociaux ? NON ! En revanche, les ressources annuelles du ou des locataires seront plafonnées selon le barème 2021 suivant :
| Zone du logement | ||||
|---|---|---|---|---|
| Composition du foyer locataire | Zone A Bis* | Zone A* | Zone B1* | Zone B2* |
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 859 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € |
Peut-on louer le bien à ses enfants ?
Il est tout à fait possible de louer à son enfant un appartement acheté neuf avec le dispositif Pinel. Les avantages de cette solution sont nombreux et ils méritent de se pencher sur la question. En achetant un bien en loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu et les loyers des ces logements étant plafonnés (et bien inférieurs aux loyers classiques), votre enfant bénéficiera d’un loyer plus faible. A noter cependant que le propriétaire investisseur devra respecter certaines conditions notamment que les enfants ne fassent plus partie du foyer fiscal.
Peut-on investir dans une S.C.I. (Société Civile Immobilière) ?
Oui. Mais la S.C.I. ne doit pas être soumise à l’impôt sur les Sociétés et les associés bénéficieront chacun de la réduction d’impôts proportionnellement à leur quote-part respective au sein de la S.C.I.
9 ans, et après ?
L’investisseur s’engage donc à louer son bien immobilier nu, non meublé à une personne différente de son foyer fiscal pendant une période minimale de 6,9 ou 12ans . Au-delà du terme choisi, l’investisseur sera libre de tout engament, chacun pourra, à sa guise, continuer à louer le bien, le revendre ou même l’occuper titre de résidence principale ou secondaire.
Quels sont les changements à venir pour la loi Pinel ?
La réduction d'impôt va diminuer à partir du 1er janvier 2023 : Pour un engagement de location de 6 ans la réduction sera de 10,5% du prix de l'acquisition, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.
La réduction diminue encore en 2024 avec : réduction de 9% pour un engagement de location sur 6 ans, 12% pour une location sur 9 ans et 14% pour un engagement de 12 ans.
Fin du dispositif prévu pour le 31 décembre 2024.
Pour en savoir plus sur le dispositif PINEL
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Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif, la question d’investir à Lyon vient forcément se poser. Effectivement, Lyon étant la troisième plus grande ville de France et la deuxième ville étudiante de France, elle est en effet très attirante pour l’investissement.
De plus, Lyon est une ville au dynamisme bien en place, son PIB lui assure une deuxième place parmi les plus importants de France. Attendez,..."
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Le ministère du logement a dernièrement retenu 4 quatre villes pour expérimenter l’encadrement des loyers : Bordeaux, Montpellier, Villeurbanne et … Lyon ! Dès le 1er Novembre 2021 et ce pendant 5 ans. Comment ça marche ?
Trois niveaux de loyers de référence
La mesure repose sur l’observatoire national des loyers, et le plafonnement s’applique pour deux ans à partir de la mise ou remise en location du..."
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