La loi Malraux ou la sauvegarde du patrimoine architectural français - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Avec le statut LMNP, c'est une des plus ancienne loi de défiscalisation. Votée sous De Gaulle, elle accorde des avantages fiscaux en échange de rénovations architecturales dans certains secteurs français faisant l'objet d'un plan de sauvegarde.

Quand a été votée la loi Malraux ?

C'est, comme son nom l'indique, André Malraux qui a fait voter cette loi. Si l'on connaît l'écrivain, auteur entre autre de la Condition Humaine, on connait un peu moins l'homme politique. Et pourtant André Malraux a fait partie des gouvernements De Gaulle, successivement comme ministre de l'Information, puis ministre des Affaires Culturelles (aujourd'hui ministère de la Culture). Or, dans les années soixante, l'urbanisation galopante des centres villes fait prendre conscience à André Malraux de l'importance de réguler la construction et de préserver le patrimoine. En homme de lettres, il sait manier l'urgence à légiférer en la rapportant à la grandeur de la France et à sa culture : "en architecture un chef-d'oeuvre isolé risque d'être un chef-d'oeuvre mort [...] si le palais de Versailles, la cathédrale de Chartres appartiennent aux plus nobles songes des hommes, ce palais et cette cathédrale entourés de gratte-ciel n'appartiendraient qu'à l'archéologie ; que si nous laissions détruire ces vieux quais de la Seine semblables à des lithographies romantiques, il semblerait que nous chassions de Paris le génie de Daumier et l'ombre de Baudelaire" dit-il dans son discours du 23 juillet 1962 à l'Assemblée Nationale. La loi portant son nom sera votée le 4 août de la même année sous l'appellation de "Loi n° 62-903 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière".

Citation André Malraux à propos de sa loi sur la sauvegarde du patrimoine

Sauvegarder un quartier ancien, c'est donc à la fois en préserver l'extérieur et en moderniser l'intérieur [...]

On conçoit mal un État qui refuserait de restaurer la Joconde et préférerait la brûler et la faire repeindre à la manière de Léonard [...]

André Malraux à l'assemblée nationale, le 23 juillet 1962 défendant son projet de loi

La loi Malraux est une déduction ou réduction d'impôts ?

Au départ la loi Malraux proposait une déduction des charges sur les revenus fonciers. C'était un système de déficit foncier. Puis la loi a subit une refonte important avec la loi de finances pour 2009 qui a transformé cette déduction en réduction d'impôts. Depuis le 1er janvier 2009 elle est plus simple à comprendre et plus facile à simuler, elle permet à beaucoup plus de contribuables d'y avoir accès en offrant une très forte réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 30 000 € par an selon les cas de figure.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Le propriétaire s'engage à réaliser des travaux de réhabilitation et obtient une réduction d'impôts selon le montant de ses travaux égal à 22% ou 30% de ceux-ci (selon le secteur où se trouve le bien). Attention, la réduction d'impôts est plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. Ainsi, sur un secteur à 30% et en faisant 100 000 € de travaux, on peut choisir d'obtenir une réduction de 30 000 € sur 1 an ou de 15 000 € sur 2 ans, etc...
D'autres engagements (de location par exemple) conditionnent l'éligibilité au dispositif...

Atout : la loi Malraux n'entre pas dans le plafond des niches fiscales !

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*le non respect des obligations de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d'impôt.

Quels sont les avantages de la loi Malraux ?

  1. Un acte citoyen

  2. Sauvegarde du patrimoine français

  3. Une forte réduction d'impôts

  4. Hors plafond des niches fiscales

Quels sont les obligations de la loi Malraux ?

Le gouvernement a mis en place ce dispositif de défiscalisation en imposant des obligations aux bénéficiaires :

  • Obtenir avant démarrage des travaux une autorisation spéciale de Travaux qui vous sera accordée par la préfecture après consultation de l’Architecte des bâtiments de France.
  • S'engager à louer le bien pendant 9 ans minimum. Le locataire ne peut pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire. Le délai est de 12 mois à compter de la date de fin des travaux de rénovation pour mettre le bien en location.

Quels sont les secteurs éligibles ?

Au fil des années, l'Etat a mis en place différents types de secteurs sauvegardés afin d'élargir le dispositif Malraux. Quartier Ancien Dégradé (QAD) avec déclaration d'utilité publique, Site Patrimonial Remarquable (SPR), Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), Aire de Mise en valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) ou Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), contactez-nous pour en savoir plus et pour identifier les secteurs éligibles.

Quel montage choisir ? ASL/AFUL ou VIR ?

Selon le type de bien, il se peut que vous soyez confronté à différents montages concernant sa rénovation. Cela est dû à la loi qui, auparavant, imposait aux propriétaires d'effectuer les travaux de rénovation et d'en être les maîtres d'oeuvre. Bien entendu ils pouvaient déléguer leur pouvoir à un "assisant à la maîtrise d'oeuvre" mais ils devaient néanmoins monter une structure qui les représentait (association). Aujourd'hui, vous pouvez acheter en Malraux sans forcément passer par une ASL ou une AFUL si le contrat de vente spécifie que le vendeur est responsable de sa rénovation.

Quels sont nos conseils pour investir en loi Malraux ?

Comme vous l'avez peut-être déjà vu, investir en Malraux est légèrement plus "technique" que les autres types d'investissements immobiliers. De comment choisir son bien, à comment l'acquérir en passant par comment calculer sa réduction d'impôts afférente, laissez notre cabinet MC&A Patrimoine vous accompagner et vous conseiller.

En conclusion

En conclusion, investir en loi Malraux est véritablement un projet patriotique, sous-tendu par un désir de sauvegarder des quartiers historiques en les rénovant. Ce projet est directement en lien avec les Batiments de France puisque ce sont eux qui définissent les secteurs et territoires éligibles. Notez que le premier secteur à avoir bénéficié de la loi Malraux et de sa mise en oeuvre est la capitale du Périgord noir : Sarlat la Canéda (communément connue sous le nom simplifié de Sarlat).

La restauration débute avec l'hôtel Montméjat puis avec l'immeuble Larrey, avec la maisons Arlie Ligmann, la place de la liberté, la maison Labrot, la maison Bizac, la rue Montaigne, etc...

En tout ce seront pas moins de 34 chantiers simultanés qui seront menés en 1969. Un bilan est tiré en 1971 : 22 immeubles sur les 41 recensés ont été pris en compte, avec 4 801m² habitables rénovés representant 70 logements.

L'hôtel Montméjat avant rénovation
L'hotel Montméjat avant rénovation à Sarlat
et après rénovation Malraux
L'hotel Montméjat après la rénovation Malraux à Sarlat
La politique patrimoniale, dans tous ses aspects, doit être utilisée, en partenariat avec les maires, comme un levier pour la revitalisation de ces villes qui ont des centres anciens patrimoniaux mais se vident de leurs commerces. Elle peut les aider à retrouver une vitalité économique, une attractivité touristique et un cadre de vie agréable pour leurs habitants. Elle constitue aussi une réponse au sentiment d’abandon que peuvent éprouver leurs populations extrait du rapport n°273 pour le PLF 2018, annexe 12 Culture et Patrimoine.

Pour en savoir plus sur la loi Malraux

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