LMNP 2020, une présentation complète du Loueur Meublé Non Professionnel - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Qu'est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP est un outil utilisé par les investisseurs et les gestionnaires de patrimoine pour générer des compléments de revenus ou rentes non fiscalisées sur de longues périodes.
Condition : Les revenus perçus ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux

Le LMNP existe depuis 1949 et s'adresse avant tout aux contribuables français qui souhaitent préparer leur retraite.

Comment fonctionne un investissement en LMNP ?

L'investissement du LMNP fonctionne en 3 phases

  1. La phase de financement

    En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt.

    Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

  2. La phase de rendement

    Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
    Les amortissements de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
    Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.
    Grâce à cette mécanique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.

  3. La phase d’arbitrage

    Une fois qu’il n’y a plus d’amortissements disponibles, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :

    • Opter pour le régime du micro BIC sous réserve que le bail commercial le permette et que le bien ait été soumis 20 ans au régime de TVA, le régime du micro BIC et régime réel de TVA étant incompatibles. Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime dumicro BIC ).
    • Revendre le bien considéré. L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction des amortissements.

Comment amortir un bien immobilier en LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composante sur l’acquisition (immobilier et mobilier hors terrain réputé non amortissable).

L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.

En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :
  • la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
  • le montant des frais d’acte,
  • la valeur hors taxe du mobilier,
  • les frais d’agence.
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
Durée d’amortissement :
  • 5 à 7 ans pour les meubles.
  • 2 à 25 ans pour l’immobilier et les frais d’acte.
Le statut fiscal LMNP a pour vocation principale d'encourager la mise à disposition de logements en location afin de palier à la pénurie du parc public et privé dans les grandes villes.

Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP ?

L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :

  • Intérêts d’emprunt
  • Primes d’assurance
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • Honoraires de cabinet comptable
  • Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG
  • Amortissements

Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple ) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Les avantages du Loueur Meublé Non Professionnel

  1. Le Prix

    • Les biens sont souvent de petites surfaces convenant à tout type d'investisseur.
  2. La Gestion

    • Totalement déléguée dans le cas des résidence de services. Vous n'avez à vous occuper de rien.
  3. Revenus Garantis

    • Toujours dans le cadre des résidences de services, les revenus sont assurés par un bail commercial même si le logement est vacant.
  4. Revenus Défiscalisés

    • Avec la possibilité de déduire les charges et d'amortir, vous n'êtes pas imposés sur les revenus de l'activité.

Pour en savoir plus sur la LMNP

" Quelles est la marche à suivre pour louer un appartement à son enfant ? Quelles sont les règles à respecter ? Il est tout à fait possible de louer un logement à son enfant. Cependant, avant de se lancer il faut bien se renseigner. La pratique est, en effet, encadrée et doit suivre un certain nombre de règles. Les parents, qui disposent d’un bien immobilier ou qui ont les moyens d’investir, envisagent fortement de louer..."
" D’après une étude SeLoger, 20 villes de plus de 100 000 habitants se démarquent en terme de rendement locatif. Depuis de nombreuses années, l’investissement immobilier est privilégié par les personnes souhaitant se créer un patrimoine, préparer leur retraite ou générer des revenus complémentaires. La rentabilité locative permet d’évaluer la durée d’emprunt nécessaire..."
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