Le statut fiscal adopté est le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Contrairement à un investissement en logement nu type Duflot Pinel, dans le cadre du LMNP, les revenus générés sont de nature B.I.C. (Bénéfice Industriel et Commercial) qui se déclare fiscalement indépendamment des revenus et du traitement des salaires. Le statut de LMNP est adopté dès lors où l’investisseur fait l’acquisition d’un ensemble immobilier ET mobilier. Le statut LMNP, est comme son nom l’indique, un statut de non professionnel, mais assimilé professionnel, c’est pour cela que tous les loyers perçus devront faire l’objet d’une déclaration et d’une restitution trimestrielle de la TVA sur les revenus locatifs

Dans le cadre de l’investissement LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard, on observe deux avantages fiscaux majeurs :

1. Acquisition faite en Hors Taxe

   Le premier avantage est la récupération de l’intégralité de la TVA à 20 % (sur la totalité du montant de l’investissement (immobilier + mobilier). Cette TVA vous est restituée sous forme de chèque par l’administration fiscale deux à six mois après la livraison du bien acquis.

   Attention : Cette TVA s’amortie d’elle-même sur 20 ans, c'est-à-dire que si le bien acquis est revendu la 15ème année, il faudra restituer à l’Etat les 5 / 20ème de TVA restants à amortir si la revente se fait sans cession de bail.

2. La réduction d'impôts

   En tant qu’investisseur LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du montant HT d’immobilier à étaler à part égale sur 9 ans.

   Exemple : Immobilier HT : 90 000 €
   Mobilier HT : 5 000 €
   TVA récupérable : 18 620 €
   Réduction d’impôts : 11 % de 90 000 € = 9 900 € / 9 = 1 100 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

3. Des loyers garantis

   Pour bénéficier de tous ces avantages, le bien doit être loué meublé par bail commercial avec le gestionnaire. Vous percevez donc les loyers directement du gestionnaire, que le logement soit vacants ou pas, et ce, pendant 9 ans minimum.

4. Des revenus locatifs défiscalisés

   L'avantage c'est que vous êtes sous statut LMNP. Vous pouvez donc opter pour un régime simplifiée (abattement de 50% des revenus locatifs) ou un régime réel (déduction de toutes les charges courantes afférentes à l'investissement). Cependant, notez que si vous êtes dans le cadre d'une réduction d'impôts Censi Bouvard, vous ne pourrez pas amortir comptablement votre bien pour générer du déficit.

Lorsque que vous procédez à la réservation d’un bien immobilier dans le cadre de la commercialisation d’une résidence de service, vous signez également un bail commercial. Ce bail commercial est établi pour une période de 9 ans fermes (période qui correspond à la durée de la défiscalisation) entre vous et un gestionnaire professionnel qui va gérer l’intégralité de la résidence. A travers ce bail, le gestionnaire vous offre plusieurs garanties et services :

1. La garantie de percevoir un loyer 12 mois sur 12 pendant 9 ans.

2. La prise en charge à 100 % de la gestion locative courante

   (recherche des locataires, état des lieux à l’arrivée et au départ du locataire, entretien des parties communes et privatives, etc…)

3. La gestion fiscale de votre investissement

   (loyers reversés directement en HT , déclaration fiscale BIC annuelle, etc…)

4. La sécurité

   La garantie que votre acquisition se pérennisera bien dans le temps grâce à la présence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 qui veillera au bon fonctionnement de la résidence et au bon respect du règlement de la vie en copropriété.

5. La tenue d'un bilan comptable

   Qui vous permettra de financièrement rassurer un futur acquéreur en cas de vente

Comme toute source de revenus en France, les loyers devront être déclarés chaque année auprès de l’administration fiscale. Tout comme le ferai un chef d’entreprise, cette déclaration se fait en deux temps :

1. Vos dépenses et charges fiscalement déductibles :

   • L’intégralité des intérêts du prêt immobilier
   • L’intégralité des A.D.I. (Assurance Décès Invalidité)
   • L’intégralité des frais de syndic, charges de copropriété et kit fiscal.
   • L’intégralité de la taxe foncière

2. La gestion fiscale de votre investissement

   • Les loyers HT perçus au cours de l’année.

Au terme des 9 ans de mise en location, vous arriverez à la fin de la période de défiscalisation et à l’échéance du bail commercial avec le gestionnaire.

Trois options s’offrent alors à vous :

1. Vous êtes satisfait de votre placement ainsi que des prestations du gestionnaire, vous pouvez alors renouveler le bail commercial en bail classique 3,6 ou 9 ans. Vous continuerez votre rente sécurisée grâce à la garantie de percevoir des loyers 12 mois sur 12 pendant toute la période du nouveau bail consenti.
2. Vous êtes satisfait de votre placement, mais souhaitez optimiser la rentabilité du logement, vous pourrez donc conserver le bien et opter pour une gestion locative libre, c’est à dire le gérer vous-même en direct de propriétaire à locataire, cela vous coûtera du temps, et vous vous exposerez alors à des risques d’impayés ou de logement vacant entre deux locataires, ou alors le confier à une agence immobilière compétente en terme de gestion locative, cela ne vous prendra pas de temps, mais cela vous coûtera alors les coûts de la gestion locative (déductibles à 100 % dans les charges), des risques d’impayés, de logement vacant et de franchise sur d’éventuelles assurances-investisseur.
3. Vous estimez avoir fait le tour de votre investissement tout en ayant profité d’une fiscalité avantageuse pendant 9 ans, vous êtes donc libre de revendre le bien. Attention, n’oubliez pas que si vous revendez le bien sans cession du bail commercial, vous devrez restituer les x/20ème de TVA restants à amortir.