La loi Censi-Bouvard, une réduction d'impôts dédié aux résidence de services - sur MonLogementNeuf.com, portail de l'immobilier neuf

Qu'est-ce que la loi CENSI-BOUVARD ?

L’investissement dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard est destiné aux résidences de services (étudiantes, séniors, classes affaires, hôtelières ou touristiques). Ce type de résidence, notamment les résidences étudiantes et les résidences séniores ont souvent été financées par des fonds publics. Ces résidences se doivent de proposer au moins quatre prestations de service à leurs occupants (ménages dans les parties communes et privatives, gardiennage, accueil 24 heures sur 24, blanchisserie, restauration, entretien d’espaces verts, téléphonie, internet wifi, services médicalisés et para-médicalisés, ect…).

Or, aujourd’hui, les caisses de l’Etat sont vides. C’est pour cela que le gouvernement fait appel à des fonds privés (entreprises ou particuliers) pour financer la construction de résidences neuves et propose des mesures fiscales incitatives.

Les résidences étudiantes et résidences seniors font face à un manque crucial de logements qui peut être inversé grâce à cette loi de défiscalisation. C'est la raison d'être du dispositif.
Prolongation Censi Bouvard 2019 pour les résidences étudiantes
Les résidences affaire supprimées du dispositif Censi Bouvard 2019
Les résidences tourisme supprimées du dispositif LMNP Bouvard 2019
Prolongation Bouvard Censi 2019 pour les résidences seniors et les ehpad

Quel statut pour la loi Censi-Bouvard ?

Le statut fiscal adopté est le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Contrairement à un investissement en logement nu type Duflot Pinel, dans le cadre du LMNP, les revenus générés sont de nature B.I.C. (Bénéfice Industriel et Commercial) qui se déclare fiscalement indépendamment des revenus et du traitement des salaires. Le statut de LMNP est adopté dès lors où l’investisseur fait l’acquisition d’un ensemble immobilier ET mobilier. Le statut LMNP, est comme son nom l’indique, un statut de non professionnel, mais assimilé professionnel, c’est pour cela que tous les loyers perçus devront faire l’objet d’une déclaration et d’une restitution trimestrielle de la TVA sur les revenus locatifs

Quels avantages pour la fisaclité avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Dans le cadre de l’investissement LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard, on observe deux avantages fiscaux majeurs :

  1. Acquisition faite en Hors Taxe

    Le premier avantage est la récupération de l’intégralité de la TVA à 20 % (sur la totalité du montant de l’investissement (immobilier + mobilier). Cette TVA vous est restituée sous forme de chèque par l’administration fiscale deux à six mois après la livraison du bien acquis.

    Attention : Cette TVA s’amortie d’elle-même sur 20 ans, c'est-à-dire que si le bien acquis est revendu la 15ème année, il faudra restituer à l’Etat les 5 / 20ème de TVA restants à amortir si la revente se fait sans cession de bail.

  2. La réduction d'impôts

    En tant qu’investisseur LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du montant HT d’immobilier à étaler à part égale sur 9 ans.

    Exemple : Immobilier HT : 90 000 €
    Mobilier HT : 5 000 €
    TVA récupérable : 18 620 €
    Réduction d’impôts : 11 % de 90 000 € = 9 900 € / 9 = 1 100 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

  3. Des loyers garantis

    Pour bénéficier de tous ces avantages, le bien doit être loué meublé par bail commercial avec le gestionnaire. Vous percevez donc les loyers directement du gestionnaire, que le logement soit vacants ou pas, et ce, pendant 9 ans minimum.

  4. Des revenus locatifs défiscalisés

    L'avantage c'est que vous êtes sous statut LMNP. Vous pouvez donc opter pour un régime simplifiée (abattement de 50% des revenus locatifs) ou un régime réel (déduction de toutes les charges courantes afférentes à l'investissement). Cependant, notez que si vous êtes dans le cadre d'une réduction d'impôts Censi Bouvard, vous ne pourrez pas amortir comptablement votre bien pour générer du déficit.

Ce genre d'investissement est donc un produit idéal pour les personnes recherchant un investissement à la gestion simplifiée. En effet, vous ne vous occupez de rien, vous passez un contrat avec le gestionnaire qui s'occupera de tout à votre place.

Comment louer son bien ?

Lorsque que vous procédez à la réservation d’un bien immobilier dans le cadre de la commercialisation d’une résidence de service, vous signez également un bail commercial. Ce bail commercial est établi pour une période de 9 ans fermes (période qui correspond à la durée de la défiscalisation) entre vous et un gestionnaire professionnel qui va gérer l’intégralité de la résidence. A travers ce bail, le gestionnaire vous offre plusieurs garanties et services :

  1. La garantie de percevoir un loyer 12 mois sur 12 pendant 9 ans.

  2. La prise en charge à 100 % de la gestion locative courante

    (recherche des locataires, état des lieux à l’arrivée et au départ du locataire, entretien des parties communes et privatives, etc…)

  3. La gestion fiscale de votre investissement

    (loyers reversés directement en HT , déclaration fiscale BIC annuelle, etc…)

  4. La sécurité

    La garantie que votre acquisition se pérennisera bien dans le temps grâce à la présence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 qui veillera au bon fonctionnement de la résidence et au bon respect du règlement de la vie en copropriété.

  5. La tenue d'un bilan comptable

    Qui vous permettra de financièrement rassurer un futur acquéreur en cas de vente

Comment déclarer ces revenus ?

Comme toute source de revenus en France, les loyers devront être déclarés chaque année auprès de l’administration fiscale. Tout comme le ferai un chef d’entreprise, cette déclaration se fait en deux temps :

  1. Vos dépenses et charges fiscalement déductibles :

    • L’intégralité des intérêts du prêt immobilier
    • L’intégralité des A.D.I. (Assurance Décès Invalidité)
    • L’intégralité des frais de syndic, charges de copropriété et kit fiscal.
    • L’intégralité de la taxe foncière
  2. La gestion fiscale de votre investissement

    • Les loyers HT perçus au cours de l’année.
Le conseil MCA : Optez pour un prêt immobilier en empruntant le plus grand montant sur la plus longue durée, en effet, les taux en banque sont actuellement historiquement bas, il ne coûte donc pas cher aujourd’hui d’emprunter longtemps.
De plus, plus vous emprunterez longtemps, et plus vous allez générer des intérêts de remboursement bancaire qui passeront dans les charges déductibles et vous créeront ainsi un fort déficit foncier. Ce déficit foncier vous permettra de ne pas être imposé sur les revenus locatifs perçus pendant de nombreuses années !

Que se passe t'il au bout des 9 ans de la loi Censi-Bouvard ?

Au terme des 9 ans de mise en location, vous arriverez à la fin de la période de défiscalisation et à l’échéance du bail commercial avec le gestionnaire.

Trois options s’offrent alors à vous :

  1. Vous êtes satisfait de votre placement ainsi que des prestations du gestionnaire, vous pouvez alors renouveler le bail commercial en bail classique 3,6 ou 9 ans. Vous continuerez votre rente sécurisée grâce à la garantie de percevoir des loyers 12 mois sur 12 pendant toute la période du nouveau bail consenti.
  2. Vous êtes satisfait de votre placement, mais souhaitez optimiser la rentabilité du logement, vous pourrez donc conserver le bien et opter pour une gestion locative libre, c’est à dire le gérer vous-même en direct de propriétaire à locataire, cela vous coûtera du temps, et vous vous exposerez alors à des risques d’impayés ou de logement vacant entre deux locataires, ou alors le confier à une agence immobilière compétente en terme de gestion locative, cela ne vous prendra pas de temps, mais cela vous coûtera alors les coûts de la gestion locative (déductibles à 100 % dans les charges), des risques d’impayés, de logement vacant et de franchise sur d’éventuelles assurances-investisseur.
  3. Vous estimez avoir fait le tour de votre investissement tout en ayant profité d’une fiscalité avantageuse pendant 9 ans, vous êtes donc libre de revendre le bien. Attention, n’oubliez pas que si vous revendez le bien sans cession du bail commercial, vous devrez restituer les x/20ème de TVA restants à amortir.
L'avis d'MCA : Avec de nombreuses contraintes et incertitudes pesant sur la location de biens nus et des prix au m² qui sont de plus en plus élevés dans de grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Strasbourg, de nombreux investisseurs se retournent vers la location meublée, en particulier sur les résidences gérées par un professionnel.

Cette solution permet ainsi d’avoir accès à différentes formes de placements immobiliers pour un maximum d’objectifs et de budgets.Le statut de LMNP réserve donc de nombreux avantages fiscaux à l’investisseur (récupération de la TVA et réduction d’impôts pendant 9 ans) ce qui permet de se constituer un patrimoine à moindre coût tout en réalisant un placement sécurisé et pérenne grâce au bail commercial.

Pour en savoir plus sur la loi Censi-Bouvard

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