Comment faire un investissement locatif en deficit foncier ?

Peu connu de la plupart des investisseurs, le mécanisme du déficit foncier est quasi omniprésent dans le monde du placement immobilier car il constitue un des derniers outils permettant d'optimiser ses revenus. En effet, les niches fiscales étant régulièrement rabotées voire supprimées, le déficit foncier, sans être une niche, reste un moyen de pouvoir maximiser ses gains tout en réduisant les risques. Il en existe deux types que vous choisissez au moment de la déclaration de vos revenus fonciers : simplifié ou réel. Opter pour une déclaration au réel vous impose de rester sur ce régime d'imposition pendant trois ans mais vous apporte des bénéfices non négligeables : déduction des frais et charges pour réduire le revenu taxé et même possibilité de réduire les revenu global issu d'autres activités (salarié ou pas).

Comment investir en déficit foncier ?

Un investissement dans l'immobilier en déficit foncier n'est pas radicalement différent d'un investissement immobilier classique. Le but étant de générer des frais (comme des travaux de rénovation effectués lors de l'achat du logement par exemple, ou emprunter pour déduire les intérêts d'emprunt) qui viendront réduire ou écraser complètement les revenus issus de la mise en location. Lorsque le déficit créé est supérieur aux loyers perçus, on peut même envisager, la première année, de déduire le déficit restant des revenus globaux, dans la limite de 10700 €. Donc pour investir en déficit foncier, il convient simplement d'acheter un bien immobilier et d'y effectuer des travaux d'entretien, d'amélioration, de réparation ou de construction/reconstruction ou d'agrandissement.

Pourquoi créer du déficit ?

Tout simplement pour optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs. En restant dans le régime simplifié, vous obtiendrez, de la part de l'administration fiscale, un abattement forfaitaire sur les loyers perçus parce qu'ils considèrent que vous avez des frais d'environ 30% . Malheureusement lorsque la part réelle des frais excède 30%, vous êtes perdants parce que vous payez des impôts sur de l'argent que vous ne percevez pas. Il faut donc opter pour le régime du déficit foncier au réel.

Cependant, ce mécanisme en lui même n'est pas forcément une panacée. Il devient vraiment intéressant pour les gros profils d'investisseurs qui vont générer un gros déficit foncier (en achetant un bien à rénover par exemple) et vont ainsi faire d'une pierre deux coups :
- faire augmenter la valeur patrimoniale de leur bien immobilier (rappelez vous qu'ils ne l'ont pas acheté très cher puisqu'il était à rénover)
- réduire leur revenu imposable de 10 700 € si le déficit excède d'autant les loyers perçus

Le delta entre le prix d'achat et le futur prix de revente sera donc payé par le locataire. Voilà le but du déficit : placer de l'argent dans l'immobilier pour créer de la richesse (sans même parler de revalorisation du prix au fil du temps).

Le déficit foncier, comment l'utiliser ?

Attention toutefois, ce système n'est pas une panacée universelle. En effet, lorsque vous souscrivez au régime de la déclaration au réel concernant vos revenus fonciers, que vous générez effectivement un déficit important et l'imputez sur l'ensemble de vos revenus, vous avez l'obligation de louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur le revenu global.
Cependant, il est également très intéressant même pour des profils ayant peu d'imposition ou ne générant pas de gros déficit car lorsque vous aurez des réparations à effectuer, le déficit vous fera gagner de l'argent et vous apprendrez à gérer votre investissement de la même manière que l'on gère une entreprise, en déduisant les charges et en calculant le bénéfice réel de votre opération.

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