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Que devient le marché immobilier lyonnais ?

La construction de logements neufs en chute libre :

Depuis de nombreuses années déjà, le marché immobilier à Lyon souffre d'une pénurie de logements, aussi bien à acheter qu'à louer. De plus, chaque année la population lyonnaise augmente en moyenne de 12 500 habitants par an, ce qui ne fait qu'accentuer cette pénurie ! Or, en 2021, seulement 3 000 logements neufs ont été achevés et livrés. Une production d'appartements neufs donc bien trop insuffisante par rapport à la demande réelle ! Face à la raréfaction de programmes immobiliers neufs à Lyon, les prix ne cessent d'augmenter chaque année : simple loi du marché de l'offre et de la demande. Aujourd'hui, la plupart des programmes immobiliers neufs à Lyon se concentre essentiellement sur les 3ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissement, laissant totalement de côté certains secteurs tels que la Presqu'île, la Croix Rousse, le Vieux Lyon ou encore le Point du Jour, dans lesquels le foncier nécessaire à des constructions neuves est totalement inexistant !

Ainsi, la FPI Lyon alerte ! Le prix de vente moyen d'un bien immobilier neuf sur ces secteurs est en moyenne à 6 200 € / m² (bien entendu il est encore bien plus élevé sur les petites surfaces T1 et T2, ainsi que dans les quartiers dits "prestigieux"), et ce prix moyen ne cesse d'augmenter chaque année, notamment à cause du manque de mise en commercialisation de programmes immobiliers neufs, mais également à cause des nouvelles réglementations de construction et à cause du foncier qui se fait de plus en plus rare. Le niveau de prix des programmes immobiliers neufs tire ainsi vers le haut l'ensemble du marché immobilier lyonnais, ancien et neuf confondus.

 

En région lyonnaise, le besoin de logements est énorme ! La métropole de Lyon totalise aujourd'hui une population de 1,4 million d'habitants, soit 126 000 âmes de plus qu'il y a 10 ans.

 

Les investisseurs immobiliers fuient Lyon intra muros :

Entre le manque grandissant de logements neufs et anciens disponibles à la vente dans Lyon, et le dispositif d'encadrement des loyers entré en vigueur depuis Novembre 2021, les investisseurs désertent Lyon et choisissent de se rabattre sur les villes de la première et seconde couronne lyonnaise.

Cause numéro 1 :

Le manque de biens immobiliers disponibles à la vente. Qu'il s'agisse de biens immobiliers anciens avec ou sans travaux, ou de programmes immobiliers neufs en VEFA, le choix est extrêmement restreint. Les investisseurs ont très peu de choix parmi un marché en sous-offre, extrêmement tendu et qui nécessite à la fois une grande réactivité et des moyens financiers conséquents.

Cause numéro 2 :

Depuis le mois de Novembre 2021, les villes de Lyon et de Villeurbanne font l'objet d'un nouveau dispositif d'encadrement des loyers. Insuflfé par Grégory Doucet, maire écologiste de Lyon et Bruno Bernard, président de la métropole de Lyon, les logements mis en location font désormais l'objet de mesures visant à limiter l'augmentation des loyers. Très compliqué à mettre en place, et un peu utopique, ce nouveau dispositif d'encadrement des loyers n'a que très peu d'effet à ce jour. Initialement pensé dans le but d'aider les locataires les plus précaires, notamment en visant particulièrement les petites surfaces (Studio, T1 et T2, produits préférés des investisseurs), c'est un effet inverse et pervers qui se produit aujourd'hui ! En effet, les investisseurs immobiliers préfèrent miser sur les villes de la première et seconde couronne lyonnaise, profitant ainsi des infrastructures lyonnaises (métro, tramway, lignes de bus, universités, facultés, pôles hospitaliers, citées universitaires ou centres commerciaux) sans être dans l'obligation de revoir à la baisse les loyers pratiqués, avec des prix d'acquisition plus accéssibles et donc, de biens meilleures rentabilités locatives.

 

Les promoteurs immobiliers fuient également Lyon :

Cette crise du logement ne touche pas que les acheteurs particuliers (propriétaires de résidence principale ou investisseurs immobiliers), mais également les promoteurs immobiliers eux-même. En effet, on continue de constater sur le premier trimestre 2022 un net recul de l'offre de biens immobiliers neufs à Lyon. Les raisons ce recul sont principalement le manque de fonciers disponibles à Lyon pour pouvoir bâtir de nouveaux programmes immobiliers neufs, mais également les difficultés administratrives pour l'obtention et la délivrance de permis de construire. A cela viennent également s'ajouter les nouvelles normes de construction, la RE2020, obligatoire depuis le 1er Janvier 2022, et le coût des matériaux de construction qui suit l'inflation. 

Afin de garder des logements neufs à des prix accessibles ausi bien pour l'accession à la propriété que pour les investissements en loi Pinel, les promoteurs immobiliers désertent petit à petit Lyon et s'orientent sur les autres villes de la métropole lyonnaise, mais également aux villes du Nord Isère telles que Vienne ou Bourgoin-Jallieu, et les villes du nord de Lyon comme Villefranche-sur-Saône ou encore Tarare. Dans ces villes, le marché immobilier y est dynamique, la demande est bien présente et surtout, il reste de la place pour construire de nouveaux programmes immobiliers et le prix du foncier est plus en phase avec les attentes des acquéreurs.

 

Doit-on continuer d'acheter des biens immobiliers à Lyon ?

La question est légitime. Les prix sont au plus haut mais ils ne sont pas prêts de cesser d'augmenter. Avec une population lyonnaise qui ne cesse de croître d'année en année, et notamment sur la part des étudiants, la pénurie de logements à Lyon n'a jamais été aussi impactante. Bien entendu, avec une demande aussi forte et une rareté de biens immobiliers à destination locative, investir à Lyon reste une valeur sûre ! La rentabilité locative y est certe plus faible qu'en périphérie lyonnaise, mais la valeur patrimoniale quant à elle n'y est que plus renforcée !

 

Source: édito Seloger
Crédit photo: Bendepics

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