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Quelle stratégie pour bien investir dans l'immobilier ?

Avez-vous pour projet de réaliser un investissement immobilier locatif ? Qu'il s'agisse de votre premier investissement immobilier, ou d'un nouveau bien qui vient compléter votre patrimoin existant, il est essentiel de respecter certaines bonnes pratiques et règles de base afin de ne pas commettre d'erreurs. MC&A Patrimoine, spécialiste de l'investissement et de la défiscalisation, vous propose dans cette analyse d'identifier les cinq principales erreurs commises par les investisseurs non (ou mal) accompagnés, et vous donne toutes les clés pour établir votre propre stratégie d'investissement.

 

LES CINQ PRINCIPALES ERREURS A ÉVITER

 

1 : COMMENCER PAR RECHERCHER UN BIEN IMMOBILIER

En effet, il est tout à fait normal et légitime de chercher un bien immobilier lorsque l'on souhaite faire un investissement immobilier... Cependant, cette étape de recherche d'un bien immobilier ne doit être que la deuxième étape de votre démarche d'investissement ! Avant de vous lancer dans des recherches fatiguantes, chronophages, stressantes voir frustrantes, il est impératif de prendre du recul et de vous poser les bonnes questions. La première question à se poser pour vous garantir un investissement locatif rentable et pérenne est celle de l'objectif que vous visez avec cet investissement. QUELLE EST VOTRE PRINCIPALE MOTIVATION POUR INVESTIR ? Est-ce un investissement avec une finalité à moyen ou long terme ? Investissez-vous pour faire un placement avec une somme d'argent que vous détenez ou souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût en partant de zéro ? Souhaitez-vous défiscaliser et réduire vos impôts grâce à cet investissement ? Si oui, pourquoi et dans quelle mesure ? Est-il préférable de favoriser l'achat d'un appartement ancien existant (avec ses avantages et inconvénients), ou vaut-il mieux acheter un bien immobilier dans un programme neuf sur plan (avec également ses avantages et ses inconvénients) ? Ensuite, il faut impérativement vous poser la question du choix de la fiscalité sur vos futurs revenus locatifs : location nue avec des revenus fonciers ou location meublée (statut LMNP ou LMP) avec des revenus B.I.C. (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ? Lequel sera le plus taxé ? Lequel s'adapte le mieux à votre situation patrimoniale, financière et fiscale ? Enfin, comment optimiser ces diverses natures de revenus afin d'améliorer la rentabilité locative de votre investissement ? Une fois cette réflexion faite, et les bases posées, alors vous pouvez vous mettre en recherche de votre bien immobilier.

 

2 : FAIRE UNE RECHERCHE PAR PRIX

Contrairement à l'achat de votre résidence principale, la notion de prix d'achat n'a pas vraiement de sens en matière d'investissement immobilier. Faut-il investir 100 000, 200 000 ou 300 000 € ? Sur quels critères objectifs et rationnels allez-vous placer la barre maximum à ne pas dépasser ? Un investissement immobilier locatif ne se limite pas au simple prix d'acquisition. Il faut prendre en compte l'ensemble des chiffres clés qui entourent votre investissement : les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurances emprunteurs, assurance PNO, intérêts d'emprunt, frais de notaire, frais de gestion locative, frais comptables, coûts d'entretien ou de travaux de rénovation) ainsi que les recettes (loyers encaissés et leur nature, réduction d'impôts éventuelles, déduction fiscale ou encore déficit foncier). Vaut-il donc mieux acheter un appartement à 130 000 € qui vous coûte 400 € par mois, ou un bien immobilier à 200 000 € qui ne vous coûte que 250 € chaque mois ? N'oubliez donc jamais qu'en matière d'investissement immobilier locatif, il vous faudra réfléchier en terme d'effort d'épargne mensuel réel et non en prix d'achat !

 

3 : CHERCHER LA RENTABILITÉ A TOUT PRIX

La recherche de la rentabilité à tout prix peut souvent être synonyme de mauvaise surprise. En effet, vous ne devez jamais perdre de vue que vous n'achetez pas des chiffres ou un business plan. Vous achetez bel et bien un logement avec toutes les aspects qui le caractérisent : situation géographique, attractivité, vie de quartier, proximité avec les transports, écoles ou autres infrastructures, valeur locative réelle, état du marché locatif. Malheureusement, les meilleures rentabilités annoncées sur le papier se situent souvent dans des secteurs où la demande locative est déjà satisfaite voir saturée. Dans ce cas là, la notion de rentabilité n'aura de sens uniquement si votre bien immobilier est bien loué 12 mois sur 12. Mais alors comment savoir si l'on investit sur un secteur à forte tension locative ? Autrement dit, êtes-vous prêt à risquer de ne pas louer constamment votre logement en contrepartie d'un prix bas et de tolérer des chances de vacance locative ? A contrario, acheter sur un secteur où la demande locative est forte (c'est ce que l'on appelle la tension locative) vous garantit le succès et la pérennité de votre investissement ! Notamment dans les grandes villes et leurs métropoles, la demande locative est très forte, le turn-over est très faible, et la vacance locative est quasiment inexistante. Ainsi, votre investissement locatif se réalisera avec la sérénité de trouver rapidement un locataire et de ne pas être sur un marché ultra-concurrentiel qui vous obligerait à revoir à la baisse vos prétentions locatives. Posez-vous donc cette question : "Suis-je un investisseur qui aime prendre des risques, ou suis-je un investisseur sécuritaire et raisonné ?"

 

4 : METTRE DE L'AFFECTIF :

Qu'on se le dise, il est vraiment très peu probable que vous soyez ammené un jour à vivre dans ce logement à destination locative. On ne choisit donc pas un bien immobilier locatif comme on choisit sa résidence principale. Vos goûts sont vos goûts, ils vous sont propres et indiscutables. En revanche, ils ne reflètent certainement pas l'objectivité que l'on doit s'imposer lorsque l'on réalise un investissement locatif. Pensez-vous sincèrement avoir un coup de coeur pour un studio ou pour un deux pièces comme vous aviez pu l'avoir lorsque vous aviez acheté votre résidence principale ? Pensez-vous sincèrement que les critères qui vous sont chers sont parfaitement en phase avec les critères de recherche d'une clientèle d'étudiants ou de jeunes citadins actifs et sans enfant ? Il faut donc impérativement arriver à détacher l'affect, au profit de la rationalité.

 

5 : NÉGLIGER L'ENVIRONNEMENT CONTEXTUEL DE VOTRE INVESTISSEMENT :

Acheter un appartement c'est bien, faire un bon investissement c'est mieux ! En effet, réaliser un investissement immobilier locatif, avec ou sans défiscalisation, ne se résume pas une simple acquisition, il faut considérer le bien immobilier dans tout son écosystème avec ses données et éléments. Premièrement, quel est votre objectif ? Deuxièmement, quelle va être la fiscalité que vous allez appliquer aux recettes de votre investissement ? Troisièmement, comment et avec quels moyens financiers allez-vous acquérir votre bien ? Quatrièmement, la localisation géoprgaphique est-elle en adéquation avec les attentes de la clientèle de locataires que vous ciblez ? Cinquièmement, comment allez-vous gérer votre bien ? Ce dernier point est très, trop souvent négligé par un grand nombre d'investisseurs et c'est une très grave erreur ! Vous pouvez acheter un appartement spacieux, lumineux, voire luxueux dans les plus beaux quartiers, mais s'il est mal géré, votre investissement locatif est voué à l'échec... A l'inverse, un logement simple, standard, dans un environnement populaire mais attractif, une bonne gestion locative et serieuse de votre appartement vous garantit sérénité et rentabilité.

 

 

Maintenant que vous avez compris les cinq principales erreurs à éviter, voici comment établir votre propre stratégie d'investissement immobilier locatif de manière adaptée et personnalisée selon votre situation et vos objectifs. Respectez au mieux ces bonnes pratiques qui ont fait leurs preuves depuis des décénnies et sécurisez ainsi au mieux votre placement immobilier.

 

 

ÉTABLIR VOTRE STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT

 

En matière d'investissement immobilier locatif, avec ou sans défiscalisation, meublé ou nu, il n'y a pas de recette miracle, et le bien immobilier idéal n'existe pas. Partant de ce constat et de nos nombreuses années d'expérience en accompagnement et conseil aux investisseurs, voici les cinq bonnes pratiques que nous vous recommandons de suivre :

 

1 : FAIRE UN BILAN DE VOTRE SITATION :

De tout temps, investir dans la pierre s'est toujours avéré comme une excellente solution d'épargne et l'une des valeurs refuges préférée des français. Si tout investissement immobilier est un bon investissement, tout investissement immobilier n'est pas forcément la meilleure solution pour vous à titre individuel. En effet, il est impératif d'adapter le type d'investissement à votre situation financière, patrimoniale, fiscale et familiale. Si vous payez trop d'impôts (oui, on en paie toujours trop), il peut être plus qu'intéressant de mettre en place une solution de défiscalisation. Elles sont multiples : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Malraux, ou encore Déficit foncier. Chacun de ces dispositifs fiscaux présentent leurs propres avantages et obligations. Reste à déterminer le dispositif de défiscalisation qui vous correspond le mieux. En revanche, si vous n'avez pas d'intérêt à défiscaliser, il peut donc être intéressant d'axer votre investissement locatif sur un objectif de rentabilité et d'optimisation des loyers. Il sera également intéressant d'analyser votre patrimoine global actuel pour diversifier vos placements "On ne met pas tous ses oeufs dans le même panier". Et pourquoi pas également analyser votre sitation familiale (mariage en communauté ou séparation de biens, âge des enfants, prévision des sorties du foyer fiscal, nombre de parts fiscales, ect...)

 

 

2 : CONNAÎTRE LES DIFFÉRENTES OPTIONS POUR INVESTIR :

Vous l'avez compris, il existe une multitude de possibilités diverses et variées d'options possibles en matière d'investissement immobilier locatif : location nue classique sur un bien ancien, défiscalisation Pinel sur un programme immobilier neuf, déficit foncier sur une opération de rénovation, location meublée en LMNP en gestion libre ou non, investissement en résidence de services (sénior, étudiant, EPHAD, touristique, classe affaire, ect...), régime du micro BIC, régime du BIC au réel avec amortissement, loi Censi-Bouvard, ect... Comment s'y retrouver dans cette jungle ? Un bon bilan de votre situation patrimoniale et fiscale vous permettra d'y voir plus clair et de mieux vous orienter sur le type d'investissement immobilier à favoriser.

 

  LOCATION NUE LOCATION MEUBLÉE
Statut spécifique Aucun LMNP / LMP
Nature des revenus Revenus fonciers Revenus B.I.C.
Possibilité de défiscaliser Pinel / Malraux / Déficit Foncier Censi-Bouvard
Gestion locative Libre Libre ou bail commercial
Possibilité de gérer soi-même Oui Oui
Possibilité d'amortir Non Oui
Durée minim de détention

Pinel : 6 ans
Malraux : 9 ans
Déficit Foncier : 3 ans

LMNP classique : aucune
Censi-Bouvard : 9 ans
Type d'immeuble concerné Pinel : neuf ou ancien
Malraux / déficit foncier : ancien
LMNP classique : neuf ou ancien
Censi-Bouvard : neuf
Réduction d'impôts : Pinel : de 12 à 21 %
Malraux : 30 % des travaux
Déficit foncier : selon travaux
Censi-Bouvard : 11% du prix HT
TVA récupérable Non Oui en Censi-Bouvard
Encadrement des loyers Pinel Censi-Bouvard
LMNP classique selon emplacement

 

 

3 : DÉFINIR VOTRE EFFORT D'ÉPARGNE :

En matière d'investissement immobilier locatif, il faut savoir être lucide, pragmatique et rationnel avec ses propres moyens financiers. Il est donc important de ne pas surestimer votre capacité d'investissement. En effet, réaliser un placement immobilier, quel qu'il soit, ne dois pas être un boulet à traîner tous les mois, mais doit être considéré comme une épargne alternative forcée, planifiée et quantifiée. Il faut donc adopter une démarche de "bon trésorier". Comme expliqué précédemment, un investissement locatif ne se limite pas à son prix d'achat. Il faut prendre en compte l'ensemble des charges et des recettes afin de calculer le bon effort d'épargne mensuel réel que vous devrez respecter. La répartition des dépenses et des recttes doit donc être mesurée et doit convenir à votre mode de vie et à vos habitudes d'épargne.

 

Exemple d'un effort d'épargne mensuel dans un investissement en Loi Pinel

 

 

4 : RECHERCHER LE BIEN IMMOBILIER ADAPTÉ :

Maintenant que vous avez défini quelle fiscalité est la mieux adaptée à vos besoins et vos attentes, que vous savez si vous devez vous orienter plutôt sur un programme immobilier neuf ou de l'immobilier ancien, et que vous avez clairement défini votre effort d'épargne, vous êtes désormais prêt pour lancer votre recherche ! Grâce à l'effort d'épargne et au calcul du rapport locatif, vous pouvez donc facilement fixer une enveloppe budgétaire et cibler l'emplacement géographique qui correspond à la clientèle de locataires visée. Bien entendu, si vous faites vos recherches immobilières dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Strasbourg, ect...) où le marché est sous forte tension, il vous faudra faire preuve de disponibilité et de réactivité car vous n'êtes pas les seuls à rechercher un bien immobilier ! Pour avancer efficacement dans vos recherches, favorisez les contacts humains ! Les plateformes en ligne et site de petites annonces ne représentent pas toujours la réalité du marché, en effet, vous allez vite vous rendre compte que grand nombre de biens immobiliers en ligne sont soit déjà vendus, soit sous compromis. Si vous vous inscrivez dans une démarche active de prospection, alors rencontrez directement des professionnels de l'immobilier capables de vous orienter et de vous présenter des disponibles à l'instant "T" : agences immobilières, cabinets de conseil en investissement ou promoteurs immobiliers, nombreux sont les acteurs qui se présentent pour vous accompagner dans cette démarche éreintante et chronophage ! Et surtour, nous n'êtes pas obligé d'investir proche de chez vous, en revanche, faites-vous aider et accompagner par un professionnel de l'immobilier implanté localement sur votre secteur d'investissement. En effet, ce dernier aura une parfaite maîtrise du marché immobilier local, de son environnement, de son évolution et de la réalité de la demande locative.

 

5 : CONCRÉTISER & SÉCURISER VOTRE INVESTISSEMENT :

Votre recherche a été fructueuse et vous avez enfin trouver le bien immobilier qui répond à vos attentes et qui vous met en confiance pour investir en respectant la règle d'or : l'emplacement ! Félicitations ! Mais à ce stade, vous n'avez fait que 30 % du parcours de l'investisseur. La priorité c'est le bien immobilier ! Il ne doit pas vous passer sous le nez, car s'il vous intéresse, il est fort probable qu'il intéresse d'autres investisseurs en recherche active. Alors passez à l'action : bloquez-le au travers d'un compromis de vente s'il s'agit d'un bien ancien, ou au travers d'un contrat préliminaire de réservation s'il s'agit d'un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement).
Quid du financement ? Pas d'inquiétude à avoir. Lorsque vous réservez un logement, vous disposez d'un délai de 60 jours pour l'obtention de votre prêt immobilier. Autrement dit, vous aurez largement le temps de consulter votre banque personnelle, et pourquoi pas faire appel aux services d'un courtier. Concernant le prêt immobilier, ne vous arrêtez pas uniquement au taux d'emprunt. Bien qu'historiquement bas depuis plusieurs mois, il y a d'autres éléments à prendre en considération : les A.D.I. (assurances décès invalidité), la capacité de remboursement partiel ou total de manière anticipée sans pénalité, attention aux I.R.A. (Indemnités de Remboursement Anticipé), éventuellement la mise en place d'un différé des frais intercalaires si vous achetez un bien immobilier neuf en cours de construction, ect... Comme pour le choix de l'appartement, un cabinet de conseil spécialisé dans l'investissement immobilier sera en mesure de vous accompagner efficacement dans vos démarches bancaires et vous apporter un avis objectif sur les différentes propositions bancaires qui vous sont faites.
Une fois le financement obtenu et la vente réalisée, vous voilà enfin propriétaire, à présent il va falloir le louer ! Pour cette étape cruciale et essentielle de votre investissement immobilier, ici aussi, il est vivement conseillé de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l'immobilier. Ce dernier devra s'engager à vous fournir une réelle prestation de services et devra vous rendre compte des actions mises en place pour mener à bien sa mission : publication de petites annonces sur les portails immobiliers dédiés, état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire, inventaire du mobilier le cas échéant, perception et reversement des loyers et des charges de copropriété, ect... Le coût des frais de gestion varie selon le package de prestations que vous demandez. D'autant plus, que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs l'intégralité des frais de gestion, ce qui les annule fiscalement de votre déclaration de revenus annuelle.

 

 

CONCLUSION

 

Vous êtes donc maintenant capable de savoir détecter les 5 principales erreurs que commettent un grand nombre d'investisseurs non initiés, et êtes en mesure d'établir la bonne stratégie d'investissement qui répond à vos attentes et à votre situation.
Chez MC&A Patrimoine, nous vous proposons de vous accompagner à chaque étape de votre investissement :

  • Bilan de votre situation patrimoniale et fiscale pour déterminer ensemble quelle sera votre meilleure stratégie d'investissement
  • Recherche approfondie et personnalisée de plusieurs biens immobiliers neufs et anciens qui répondront à tous vos critères et respecteront votre capacité d'effort d'épargne mensuel
  • L'accès à un vaste catalogue de biens immobiliers neufs et anciens, sans surcoût, sans honoraire ou frais d'agence
  • Des explications et des chiffrages simples, clairs et précis en tenant compte de toutes les données de votre projet d'investissement
  • Un accompagnement à chaque étape de votre projet : démarches administratives pour la réservation de votre bien, aide à l'obtention des meilleures conditions bancaires, accompagnement chez le notaire, accompagnement sur les visites de chantier, jusqu'à l'état des lieux de votre logement le jour de sa livraison
  • Un service de gestion locative en interne, qui vous est dédié et qui tient compte de vos obligations fiscales (plafond de loyer Pinel, plafond des ressources des locataires, encadrement de loyer dans les zones concernées, respect de la loi ALUR, rédaction du bail, état des lieux, ect...)

 

 

UN SERVICE PERSONNALISÉ & GRATUIT


Nos services et notre accompagnement est 100 % GRATUIT ! Pas de frais d'agence, pas d'honoraire de consultation, pas de frais caché.
Notre équipe de conseiller est à votre écoute à notre cabinet, à votre domicile ou par visio. Présent à chaque étape, votre conseiller dédié est là pour vous rencontrer, vous écouter et participer à l'élaboration de votre projet d'investissement.
Pour profiter de notre expérience, de nos conseils, de notre parfaite maîtrise du marché locatif et de notre accompagnement comme l'ont déjà fait de nombreux investisseurs, contactez-nous par téléphone au 04.78.14.03.90 ou remplissez le formulaire de contact. Votre conseiller vous recontactera dans les meilleurs délais.

Ecrit le : 14-06-2022

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