Dispositif Jeanbrun : le guide complet 2026 pour investir (calculs, zonage & pièges à éviter)

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un nom d'usage. Ce "dispositif" est en fait un statut fiscal : le "statut bailleur privé", un régime fiscal instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il ne crée pas un nouveau statut juridique pour le propriétaire, mais offre un cadre fiscal spécifique pour la location nue.

Son objectif est de relancer l'investissement locatif privé en France, en remplaçant la logique de la réduction d'impôt du Pinel par une logique d'amortissement, jusqu'ici réservée à la location meublée (LMNP). La logique est donc complètement différente : au lieu de réduire directement l’impôt, le dispositif va permettre, via un amortissement du bien, de générer du déficit qui sera déduit du revenu global. Il y a donc un gain fiscal car le dispositif permet de réduire la base imposable du foyer fiscal investisseur.

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Résumé - L'essentiel en 5 points

  1. Qu'est-ce que c'est ? Le dispositif Jeanbrun (ou "statut du bailleur privé") est un nouveau régime fiscal pour l'investissement locatif nu, applicable aux achats entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
  2. Comment ça marche ? Il remplace la réduction d'impôt (type Pinel) par un mécanisme d'amortissement : vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable.
  3. Pour qui ? Les particuliers et les SCI à l'IR qui achètent un appartement (neuf ou ancien avec 30% de travaux) pour le louer pendant 9 ans minimum.
  4. Le grand avantage : Il permet de créer un déficit foncier (même si vous avez peu de charges) imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €, générant une économie d'impôt directe pour les contribuables fortement fiscalisés.
  5. Le point de vigilance N°1 : Le plafond d'amortissement (8 000€ à 12 000€) s'applique par foyer fiscal, et non par bien. Il est important de prendre en compte les perspectives au-delà des 9 ans (revente ou détention).

Pour qui est fait ce statut fiscal ? TMI à 30% ou 45% : pourquoi le dispositif Jeanbrun est votre meilleur levier en 2026

Ce dispositif s'adresse à un profil d'investisseur précis :

  • Les personnes physiques (particuliers) soumises à l'impôt sur le revenu.
  • Les associés de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS).

Il est particulièrement intéressant pour les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition (TMI) élevées (30%, 41% ou 45%), car l'avantage principal vient de la possibilité de réduire son revenu global grâce au déficit foncier.

Le mécanisme fiscal : amortissement et déficit foncier

Comment l'amortissement Jeanbrun pulvérise-t-il votre imposition ?

Le dispositif fiscal Jeanbrun fonctionne en deux temps : un amortissement du bien et un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Oubliez la réduction d'impôt du Pinel. Le Jeanbrun fonctionne comme le LMNP, mais pour de la location nue et nous vous l’expliquons ci-dessous :

1. L'Amortissement : Créer une charge "fictive"

L'amortissement consiste à déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien, pour tenir compte de son usure théorique.

  • Base amortissable : la loi fixe cette base à 80 % du prix d'acquisition du bien (les 20 % restants étant considérés comme la valeur du terrain, non amortissable). Si vous faites des travaux dans l'ancien, leur coût s'ajoute à cette base.
  • Taux d'amortissement : un taux annuel est appliqué à cette base. Il varie selon le type de bien et le niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.

2. Le Déficit Foncier : Réduire votre impôt sur le revenu

Une fois que vous avez déduit de vos loyers toutes vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance...) ET l’amortissement, deux cas se présentent :

  • Résultat positif : vous payez des impôts sur ce bénéfice foncier.
  • Résultat négatif : vous créez un déficit foncier. C'est ici que réside l'un des grands avantages du Jeanbrun : ce déficit est imputable sur votre revenu global (vos salaires, pensions...) dans la limite de 10 700 € par an.

    • Cela réduit directement votre base imposable générale, et donc votre impôt sur le revenu.

Chiffres Clés : taux et plafonds à maîtriser

Le montant de l'amortissement que vous pouvez déduire dépend de deux facteurs : le type de bien et le niveau de loyer choisi, qui correspond à une décote par rapport au loyer de marché.

Niveau de loyer Décôte / Marché Taux (Neuf) Taux (Ancien rénové) Plafond Annuel / Foyer Fiscal
Intermédiaire -15 % 3,5 % 3,0 % 8 000 €
Social -30 % 4,5 % 3,5 % 10 000 €
Très social -45 % 5,5 % 4,0 % 12 000 €
⚠️ Attention : ce plafond de déduction de l'amortissement (8 000 € à 12 000 €) est global et s'applique à l'ensemble de votre foyer fiscal, pas par appartement. Si vous possédez deux biens en Jeanbrun, le montant total de l'amortissement déduit pour les deux ne pourra pas dépasser ce plafond.

Les 6 Conditions Indispensables pour Être Éligible

  1. Le bien immobilier : acheter un appartement (logement collectif). Les maisons individuelles sont exclues. Il doit être neuf (respectant la norme RE2020) ou ancien avec des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition (et atteignant un DPE A ou B).
  2. La date d’achèvement des travaux : l'acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
  3. Le zonage géographique : le dispositif repose sur le zonage ABC. Les zones A bis, A et B1 (territoires à forte tension locative) sont éligibles de plein droit. Dans les zones B2 et C, l'éligibilité n'est pas automatique : elle est subordonnée à l'obtention d'un agrément préfectoral, délivré au regard de besoins locatifs spécifiques localement identifiés.
  4. Le type de location : le bien doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire.
  5. L'engagement de location : vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
  6. Le locataire : vous devez respecter les plafonds de ressources du locataire et les plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social). De plus, il est interdit de louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent jusqu'au 2ème degré (parents, enfants, frères, sœurs).

Cas Pratique : simulation d'un investissement Jeanbrun

Pour comprendre comment fonctionne le statut Bailleur Privé sur un exemple concret

Prenons l'exemple d'un couple avec 85 500 € de revenus nets imposables (TMI 30%),
qui achète un T2 neuf de 250 000 € à Bron (Code postal : 69500 - Zone A).

  • Paramètres de l'investissement :
    • Prix : 226 500 €
    • Emprunt sur 20 ans (intérêts 1ère année : 8 817 €)
    • Charges annuelles (taxe foncière, assurance...) : 3 509 €
    • Le couple choisit le loyer intermédiaire. Loyer annuel perçu : 8 833 €

  • Calcul du résultat Foncier :
    • Base amortissable : 226 500 € × 80 % = 181 200 €
    • Amortissement annuel : 181 200 € × 3,5 % (taux neuf/intermédiaire) = 6 342 € (inférieur au plafond de 8 000 €)
    • Résultat Foncier :
      • Loyers : + 8 833 €
      • Charges : - 3 509 €
      • Intérêts : - 8 817 €
      • Amortissement : - 6 342 €
      • Total = - 9 835 € (C'est votre déficit foncier)

  • Calcul de l'économie d'impôt :
    • Le couple impute ce déficit de 9 835 € sur son revenu global
    • Nouveau revenu imposable : 85 500 € - 9 835 € = 75 665 €
    • Économie d'impôt directe annuelle : 9 835 € × 30 % (leur TMI) = 2 950 €
    • De plus, leurs revenus fonciers ne sont pas imposés (car le résultat est négatif), ce qui représente une économie supplémentaire par rapport à une location classique.

Tableau comparatif : Jeanbrun vs Pinel vs LMNP

Dispositif Jeanbrun Loi Pinel LMNP
Avantage Amortissement + Déficit foncier Réduction d'impôts Amortissement + Charges
Type de location nue nue meublée
Plafond avantage fiscal 8-12k€ d'amort./an par foyer 5 500€ de réduc./an par bien aucun, calcul par bien
Engagement 9 ans minimum 6, 9 ou 12 ans aucun (bail d'un an)
Zonage ABC (A bis/A/B1 de plein droit ; B2/C sous agrément) Zones tendues (A, B1) Toute la France
Gestion du déficit Imputable sur revenu global Reportable sur revenus fonciers Reportable sur BIC futurs
Plus-value revente Amortissements réintégrés Régime classique Amortissements réintégrés
Idéal pour... TMI élevée cherchant une économie d'impôt immédiate Investisseur cherchant la simplicité (dispositif terminé) Investisseur cherchant le meilleur cash-flow et la flexibilité

Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun : notre bilan

✅ Avantages

  • Puissant levier de défiscalisation pour les TMI élevées grâce à l'imputation du déficit.

  • Très intéressant pour des personnes ayant déjà un revenu foncier.

  • Ouvre des opportunités dans les zones tendues (A bis, A, B1) sans condition préalable, et potentiellement dans les zones B2 et C sous réserve d'un agrément préfectoral.
  • Soutient la rénovation du parc ancien en y incluant les travaux.

  • Cadre fiscal plus logique et "économique" que le Pinel, car lié à l'exploitation du bien.

❌ Inconvénients

  • Engagement de 9 ans minimum mais extensible à souhait. Ce statut Bailleur Privé encourage la détention à long terme (amortissement, plus value...).

  • Plafonds de loyers qui peuvent impacter la rentabilité immédiate et le cash-flow.

  • Plafond d'amortissement par foyer fiscal qui limite l'intérêt pour les multi-investisseurs sauf pour ceux souhaitant écraser un autre revenu foncier déjà existant.

  • Impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value à la revente, qui doit être anticipé. La détention à long terme est à privilégier.

  • Exclusion des maisons individuelles et de la location meublée/saisonnière.

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Quels sont les changements à venir pour la loi Pinel ?


La réduction d'impôt va diminuer à partir du 1er janvier 2023 : Pour un engagement de location de 6 ans la réduction sera de 10,5% du prix de l'acquisition, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.
La réduction diminue encore en 2024 avec : réduction de 9% pour un engagement de location sur 6 ans, 12% pour une location sur 9 ans et 14% pour un engagement de 12 ans.

Fin du dispositif prévu pour le 31 décembre 2024.

Pour en savoir plus sur le dispositif PINEL

plafond loyer pinel
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Loi Pinel Location meublée non-professionnelle (LMNP) Loi Pinel +Lyon 3Lyon 7Lyon 8Lyon 9VilleurbanneSainte Foy lès LyonTassin la Demi LuneVenissieuxGleize
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