Dispositif Jeanbrun : le guide complet 2026 pour investir (calculs, zonage & pièges à éviter)

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un nom d'usage. Ce "dispositif" est en fait un statut fiscal : le "statut bailleur privé", un régime fiscal instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il ne crée pas un nouveau statut juridique pour le propriétaire, mais offre un cadre fiscal spécifique pour la location nue.

Son objectif est de relancer l'investissement locatif privé en France, en remplaçant la logique de la réduction d'impôt du Pinel par une logique d'amortissement, jusqu'ici réservée à la location meublée (LMNP). La logique est donc complètement différente : au lieu de réduire directement l’impôt, le dispositif va permettre, via un amortissement du bien, de générer du déficit qui sera déduit du revenu global. Il y a donc un gain fiscal car le dispositif permet de réduire la base imposable du foyer fiscal investisseur.

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Résumé - L'essentiel en 5 points

  1. Qu'est-ce que c'est ? Le dispositif Jeanbrun (ou "statut du bailleur privé") est un nouveau régime fiscal pour l'investissement locatif nu, applicable aux achats entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
  2. Comment ça marche ? Il remplace la réduction d'impôt (type Pinel) par un mécanisme d'amortissement : vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre base imposable.
  3. Pour qui ? Les particuliers et les SCI à l'IR qui achètent un appartement (neuf ou ancien avec 30% de travaux) pour le louer pendant 9 ans minimum.
  4. Le grand avantage : Il permet de créer un déficit foncier (même si vous avez peu de charges) imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €, générant une économie d'impôt directe pour les contribuables fortement fiscalisés.
  5. Le point de vigilance N°1 : Le plafond d'amortissement (8 000€ à 12 000€) s'applique par foyer fiscal, et non par bien. Il est important de prendre en compte les perspectives au-delà des 9 ans (revente ou détention).

Pour qui est fait ce statut fiscal ? TMI à 30% ou 45% : pourquoi le dispositif Jeanbrun est votre meilleur levier en 2026

Ce dispositif s'adresse à un profil d'investisseur précis :

  • Les personnes physiques (particuliers) soumises à l'impôt sur le revenu.
  • Les associés de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS).

Il est particulièrement intéressant pour les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition (TMI) élevées (30%, 41% ou 45%), car l'avantage principal vient de la possibilité de réduire son revenu global grâce au déficit foncier.

Le mécanisme fiscal : amortissement et déficit foncier

Comment l'amortissement Jeanbrun pulvérise-t-il votre imposition ?

Le dispositif fiscal Jeanbrun fonctionne en deux temps : un amortissement du bien et un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Oubliez la réduction d'impôt du Pinel. Le Jeanbrun fonctionne comme le LMNP, mais pour de la location nue et nous vous l’expliquons ci-dessous :

1. L'Amortissement : Créer une charge "fictive"

L'amortissement consiste à déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien, pour tenir compte de son usure théorique.

  • Base amortissable : la loi fixe cette base à 80 % du prix d'acquisition du bien (les 20 % restants étant considérés comme la valeur du terrain, non amortissable). Si vous faites des travaux dans l'ancien, leur coût s'ajoute à cette base.
  • Taux d'amortissement : un taux annuel est appliqué à cette base. Il varie selon le type de bien et le niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.

2. Le Déficit Foncier : Réduire votre impôt sur le revenu

Une fois que vous avez déduit de vos loyers toutes vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance...) ET l’amortissement, deux cas se présentent :

  • Résultat positif : vous payez des impôts sur ce bénéfice foncier.
  • Résultat négatif : vous créez un déficit foncier. C'est ici que réside l'un des grands avantages du Jeanbrun : ce déficit est imputable sur votre revenu global (vos salaires, pensions...) dans la limite de 10 700 € par an.

    • Cela réduit directement votre base imposable générale, et donc votre impôt sur le revenu.

Chiffres Clés : taux et plafonds à maîtriser

Le montant de l'amortissement que vous pouvez déduire dépend de deux facteurs : le type de bien et le niveau de loyer choisi, qui correspond à une décote par rapport au loyer de marché.

Niveau de loyer Décôte / Marché Taux (Neuf) Taux (Ancien rénové) Plafond Annuel / Foyer Fiscal
Intermédiaire -15 % 3,5 % 3,0 % 8 000 €
Social -30 % 4,5 % 3,5 % 10 000 €
Très social -45 % 5,5 % 4,0 % 12 000 €
⚠️ Attention : ce plafond de déduction de l'amortissement (8 000 € à 12 000 €) est global et s'applique à l'ensemble de votre foyer fiscal, pas par appartement. Si vous possédez deux biens en Jeanbrun, le montant total de l'amortissement déduit pour les deux ne pourra pas dépasser ce plafond.

Les 6 conditions indispensables pour être éligible

  1. Le bien immobilier : acheter un appartement (logement collectif). Les maisons individuelles sont exclues. Il doit être neuf (respectant la norme RE2020) ou ancien avec des travaux représentant au moins 30% du prix d'acquisition (et atteignant un DPE A ou B).
  2. La date d’achèvement des travaux : l'acquisition doit être réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
  3. Le zonage géographique : le dispositif repose sur le zonage ABC. Les zones A bis, A et B1 (territoires à forte tension locative) sont éligibles de plein droit. Dans les zones B2 et C, l'éligibilité n'est pas automatique : elle est subordonnée à l'obtention d'un agrément préfectoral, délivré au regard de besoins locatifs spécifiques localement identifiés.
  4. Le type de location : le bien doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire.
  5. L'engagement de location : vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
  6. Le locataire : vous devez respecter les plafonds de ressources du locataire et les plafonds de loyers (intermédiaire, social ou très social). De plus, il est interdit de louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent jusqu'au 2ème degré (parents, enfants, frères, sœurs).

Cas Pratique : simulation d'un investissement Jeanbrun

Pour comprendre comment fonctionne le statut Bailleur Privé sur un exemple concret

Prenons l'exemple d'un couple avec 85 500 € de revenus nets imposables (TMI 30%),
qui achète un T2 neuf de 250 000 € à Bron (Code postal : 69500 - Zone A).

  • Paramètres de l'investissement :
    • Prix : 226 500 €
    • Emprunt sur 20 ans (intérêts 1ère année : 8 817 €)
    • Charges annuelles (taxe foncière, assurance...) : 3 509 €
    • Le couple choisit le loyer intermédiaire. Loyer annuel perçu : 8 833 €

  • Calcul du résultat Foncier :
    • Base amortissable : 226 500 € × 80 % = 181 200 €
    • Amortissement annuel : 181 200 € × 3,5 % (taux neuf/intermédiaire) = 6 342 € (inférieur au plafond de 8 000 €)
    • Résultat Foncier :
      • Loyers : + 8 833 €
      • Charges : - 3 509 €
      • Intérêts : - 8 817 €
      • Amortissement : - 6 342 €
      • Total = - 9 835 € (C'est votre déficit foncier)

  • Calcul de l'économie d'impôt :
    • Le couple impute ce déficit de 9 835 € sur son revenu global
    • Nouveau revenu imposable : 85 500 € - 9 835 € = 75 665 €
    • Économie d'impôt directe annuelle : 9 835 € × 30 % (leur TMI) = 2 950 €
    • De plus, leurs revenus fonciers ne sont pas imposés (car le résultat est négatif), ce qui représente une économie supplémentaire par rapport à une location classique.

Tableau comparatif : Jeanbrun vs Pinel vs LMNP

Dispositif Jeanbrun Loi Pinel LMNP
Avantage Amortissement + Déficit foncier Réduction d'impôts Amortissement + Charges
Type de location nue nue meublée
Plafond avantage fiscal 8-12k€ d'amort./an par foyer 5 500€ de réduc./an par bien aucun, calcul par bien
Engagement 9 ans minimum 6, 9 ou 12 ans aucun (bail d'un an)
Zonage ABC (A bis/A/B1 de plein droit ; B2/C sous agrément) Zones tendues (A, B1) Toute la France
Gestion du déficit Imputable sur revenu global Reportable sur revenus fonciers Reportable sur BIC futurs
Plus-value revente Amortissements réintégrés Régime classique Amortissements réintégrés
Idéal pour... TMI élevée cherchant une économie d'impôt immédiate Investisseur cherchant la simplicité (dispositif terminé) Investisseur cherchant le meilleur cash-flow et la flexibilité

Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun : notre bilan

✅ Avantages

  • Puissant levier de défiscalisation pour les TMI élevées grâce à l'imputation du déficit.

  • Très intéressant pour des personnes ayant déjà un revenu foncier.

  • Ouvre des opportunités dans les zones tendues (A bis, A, B1) sans condition préalable, et potentiellement dans les zones B2 et C sous réserve d'un agrément préfectoral.
  • Soutient la rénovation du parc ancien en y incluant les travaux.

  • Cadre fiscal plus logique et "économique" que le Pinel, car lié à l'exploitation du bien.

❌ Inconvénients

  • Engagement de 9 ans minimum mais extensible à souhait. Ce statut Bailleur Privé encourage la détention à long terme (amortissement, plus value...).

  • Plafonds de loyers qui peuvent impacter la rentabilité immédiate et le cash-flow.

  • Plafond d'amortissement par foyer fiscal qui limite l'intérêt pour les multi-investisseurs sauf pour ceux souhaitant écraser un autre revenu foncier déjà existant.

  • Impact de la réintégration des amortissements sur la plus-value à la revente, qui doit être anticipé. La détention à long terme est à privilégier.

  • Exclusion des maisons individuelles et de la location meublée/saisonnière.

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* le statut fiscal bailleur privé, aussi connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, est soumis à certaines obligations décrites plus haut.

FAQ - les 10 questions que tout le monde se pose

Le dispositif Jeanbrun est un statut fiscal permettant d’amortir un bien immobilier et de générer du déficit foncier imputable sur le revenu global.
Utiliser le terme “Loi Jeanbrun” est un abus de langage. Ce terme est issu des précédentes “lois de défiscalisation” comme le Pinel. En l’état, le dispositif Jeanbrun est un statut fiscal et non une loi.
Juridiquement, il est intégré à l'article 31 du Code général des impôts, c’est un statut fiscal et non une loi de défiscalisation. "Statut du bailleur privé" est son véritable nom auprès de l’administration, "dispositif Jeanbrun" est son nom d'usage.
Non, ils coexistent. Le Jeanbrun s'applique à la location NUE, le LMNP à la location MEUBLÉE.
Oui, un même foyer fiscal peut détenir un bien en Jeanbrun et un autre en LMNP. Chaque régime s'appliquera à son bien respectif.
Sauf en cas d'accident de la vie (décès, invalidité, licenciement), vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus.
Non. Le bien doit être la résidence principale du locataire, vous ne pouvez pas vous en réserver l'usage.
En termes de cash-flow, quasi jamais (d'après les simulations). En termes d'économie d'impôt immédiate pour une TMI à 45%, c'est possible. Tout dépend de votre objectif et de votre contexte : avez-vous déjà des revenus fonciers, etc...
Vous devez simplement le relouer rapidement (sous 12 mois) en respectant les mêmes conditions pour ne pas rompre votre engagement de 9 ans.
Ils sont basés sur un loyer de référence par zone, auquel on applique la décote (-15%, -30% ou -45%). Le but est de proposer des loyers inférieurs au taux du marché, en compensation, le propriétaire bailleur privé bénéficie de la possibilité d’amortir 80% de la valeur de son bien et de déduire en grande partie ses charges (assurances, intérêts d’emprunt…), ce qui va lui permettre de générer du déficit foncier et éventuellement de réduire son revenu global et donc son impôts sur le revenu.
Non, le dispositif Jeanbrun est incompatible avec le régime micro-foncier. Si vous avez déjà du micro foncier avec des revenus inférieurs à 15 000 €, vous serez obligatoirement affilié au régime réel d'imposition des revenus fonciers. Cela n’est pas une mauvaise choses car comme vous pourrez le constater en faisant des simulations avec nous, le déficit généré par le dispositif Jeanbrun permettra d’écraser tout ou partie de ces revenus et donc de bénéficier d’un gain de csg et d’un gain d’impôts sur le revenu.
Ce dispositif est une machine fiscale complexe. Il ne s'improvise pas. Son intérêt dépend entièrement de votre situation personnelle (TMI, objectifs, capacité d'épargne...). Une simulation personnalisée avec un conseiller est indispensable avant toute décision. Notre site MonLogementNeuf vous propose un mini simulateur Jeanbrun pour vous faire un avis sur ce dispositif en fonction de votre fiscalité actuelle. En utilisant ce simulateur, vous pourrez choisir de recevoir le détail du calcul vous concernant par email. Si vous avez des questions sur ce calcul, nous vous proposons de prendre un rendez-vous gratuit avec David Kadous pour mieux comprendre cette fiscalité ainsi que ses implications sur votre situation patrimoniale, financière et fiscale.
Oui, il est possible de cumuler le dispositif Jeanbrun avec le logement locatif intermédiaire (LLI), à condition de respecter plusieurs critères cumulatifs stricts. Le bien doit être acquis neuf ou en VEFA dans un programme spécifiquement compatible LLI situé en zone tendue (A bis, A ou B1), et être loué nu en résidence principale avec des loyers plafonnés à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils. Ce montage, généralement réalisé via une SCI, nécessite un engagement minimal de 9 ans et permet de bénéficier d'une TVA réduite à 10%, d'un amortissement comptable réduisant l'imposition des revenus fonciers, et potentiellement d'avantages sur la taxe foncière.
La France est un des pays les plus stables en ce qui concerne le marché immobilier. Cela fait des décennies que nombre "d’experts" crient au loup en annonçant une catastrophe sur le marché immobilier. Il est vrai que le marché est très tendu et en grande partie soumis à l’investissement privé qui est encouragé par l’État via de nombreux dispositifs successifs de défiscalisation. La France manque cruellement de logements et quasiment toutes les agglomérations sont saturées. Dans ce contexte, il est peu probable que le marché subisse de grosses secousses, au contraire, chaque "arrêt" de la production immobilière, comme cela a été le cas lors du covid ou du déclenchement de la guerre en ukraine, vient appauvrir l’offre de logements neufs et faire monter les prix du marché. La seule chose qui pourrait affaiblir le marché immobilier français serait une relance massive et à bon marché de logements neufs. Ce serait même souhaitable pour le bien-être des français, mais dans le contexte actuel sans politique du logement ambitieuse, il y a de fortes chances pour que le marché du logement reste tendu pendant de nombreuses années, voire pendant quelques décennies.

Le statut bailleur privé, enfin un dispositif qui encourage l'investissement sur le long terme


Avec un système d'amortissement du bien et un engagement de location minimal de 9 ans, mais sans durée maximale, tout en sachant que l'immobilier est bien plus rentable sur du long terme,

Le dispositif Jeanbrun se présente comme un véritable outil d'investissement pérenne dans la pierre.

Quelques uns de nos programmes neufs éligible au Jeanbrun

À propos de l'auteur & notre expertise


Rédigé par David Kadous, conseiller en investissement immobilier depuis 20 ans. Chez MC&A Patrimoine, notre mission est de décrypter les dispositifs d'investissement pour vous donner une information claire, actionnable et 100% fiable. Cet article est le fruit d'une analyse exhaustive des textes de loi, des publications officielles et de notre expérience en matière d’investissement immobilier.