Le blog de l'immobilier neuf - Comment effectuer le calcul du prix de revient Pinel ? - sur MonLogementNeuf.com

Différent du montant de l’investissement, l’avantage fiscal de la loi Pinel est calculé sur ce qu’on appelle le prix de revient du bien. Certaines caractéristiques du logement Pinel sont à prendre en compte : prix du bien, frais de notaire, travaux ou mise aux normes potentielles… Ces éléments ne sont pas les mêmes pour un logement en VEFA, neuf ou à réhabiliter.

Bien comprendre le prix de revient du dispositif Pinel

Un bon investissement immobilier doit être mûrement réfléchi et surtout bien compris. Pour le prix de revient Pinel, connaître les spécificités semble être une nécessité. Par exemple, il faut savoir qu’il est possible d'inclure les frais de notaire dans l'assiette de défiscalisation, changeant ainsi la base de réduction Pinel.

Nombreuses sont les personnes, même professionnelles, qui ne connaissent pas les frais incluables lors du calcul d'un Pinel. C’est pourquoi MC&A Patrimoine vous explique tout sur la base de calcul du prix de revient Pinel en fonction du type de bien qui sera acquis sous ce dispositif !

Les différents types de bien éligibles au Pinel

Tout d’abord, il faut savoir qu’il n'y a pas que les biens achetés neuf en VEFA qui sont éligibles au dispositif Pinel. Les logements que le contribuable fait construire, les logements que l'on achète en vue de les réhabiliter, les locaux que le contribuable transforme en logement… Ces cas de figure peuvent aussi bénéficier du dispositif Pinel et disposer d’un prix de revient très intéressant !

Pour calculer le prix de revient Pinel, nous allons reprendre l'article suivant tiré du BOFIP. Il s’agit de l'article auquel on doit se référer pour évaluer la notion de prix de revient d'un investissement locatif sous le dispositif Pinel. Ces spécificités sont indiquées dans cet article du BOFIP. Le prix de revient Pinel avec le BOFIP dépend d’abord des différentes natures de biens éligibles :

1. Les logement acquis neuf ou en VEFA ;
2. Les logements acquis inachevés ;
3. Les logements que le contribuable fait construire ;
4. Un local que le contribuable transforme en logement ;
5. Un logement acquis en vue de leur réhabilitation, acquis sous le régime de la Vente d'Immeuble à Rénover ;
6. Un ancien logement Pinel réhabilité ;
7. Un logement qui a fait ou fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf.

Le calcul du prix de revient Pinel

Quels sont les frais compris dans le calcul du prix de revient Pinel ?

Dans la plupart des cas, la base de la réduction d'impôt est constituée par le "prix de revient" du logement qui comprend le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition. Ces frais afférents comprennent les frais de notaire mais peuvent aussi comprendre différents éléments spécifiques à votre investissement : commissions versées aux intermédiaires dans le cas de la VEFA, frais de viabilisation, de voirie, de réseaux et de distribution dans le cas d'un achat de terrain avec construction, etc. et bien d’autres frais annexes !

Exemple de calcul de prix de revient Pinel par typologies de logement

Une fois que ces éléments ont été pris en compte, nous pouvons désormais se pencher sur le calcul du prix de revient de l'investissement. Celui-ci est également appelé base de la réduction d'impôt Pinel ou assiette de la réduction d’impôt Pinel. 

Pour un logement acquis neuf ou en VEFA 

Le prix de revient s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Pour un logement acquis inachevé

Pour déterminer la réduction, il faut prendre en compte le prix d’acquisition du local inachevé, majoré des frais afférents à l'acquisition et majoré des travaux d'achèvement de la construction dont les travaux de second œuvre. Ces travaux de réhabilitation sont pris en compte dès lors qu'ils ont pour objet de rendre habitable un logement neuf et qu'ils peuvent être regardés comme indissociables de l'opération de construction.

Pour un logement que le contribuable fait construire 

Prenez le prix d’achat du terrain majoré des frais afférents à l'acquisition et majoré des frais nécessaires à sa viabilisation et son aménagement (frais de voirie, de réseaux et de distribution) + prix de la construction (prix d'achat des matériaux, salaires des ouvriers et autres frais généraux de construction non déductibles des revenus fonciers : impôts, taxes ou redevances).

Attention : ni le travail personnel du contribuable ni les travaux de démolition d'un bâtiment existant ne peuvent pas être inclus. Certains cas pointus devront être regardés en détail par exemple : la construction en tant qu'addition à un immeuble existant ou la construction sur sol d'autrui dans le cadre d’un bail emphytéotique.

Pour un local que le contribuable transforme en logement 

Pour calculer le prix de revient Pinel, prenez en compte le prix d'acquisition du local augmenté des frais afférents à l'acquisition + montant des travaux de tranformation.

Pour un logement acquis en vue de leur réhabilitation 

Pour ce type de logement, vous devez calculer le prix de revient sur la base du prix d'acquisition des locaux augmenté des frais afférents et des montants des travaux de transformation ou de construction généralement stipulés dans le contrat de VIR.

Pour un logement réhabilité 

Calculez le prix de revient du logement sur la base du prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents (frais de notaire, commissions, droits d'enregistrement...)

Pour un logement qui a fait ou fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf 

Prenez le prix d'acquisition du logement majoré des frais de notaire, commissions éventuelles, TVA, droit d'enregistrement et de publicité foncière, etc.

Bien comprendre les spécificités du calcul de revient Pinel pour un logement avec un garage

Certains investisseurs pensent pouvoir acquérir un appartement pour bénéficier de la loi Pinel et louer le garage séparément pour augmenter leur rentabilité. C'est effectivement possible toutefois, plusieurs règles doivent être respectées :

• l'acquisition (l'acte authentique du notaire) doit bien indiquer les 2 prix sur 2 lignes séparées le prix de l'appartement et le prix du garage ;
• l'annonce de mise en location de l'appartement ne doit pas inclure le garage ;
• une deuxième annonce de mise en location du garage doit être faite ;
• le locataire ne peut pas être forcé de prendre le logement avec le garage inclus ;

Dans le cas d'une location séparée du garage, le prix de ce dernier n'entre pas dans la base de réduction Pinel, vous ne pouvez donc pas défiscaliser sur le prix du garage. Pour en savoir plus sur ce cas particulier, nous vous encourageons à lire notre article sur le garage et le loyer Pinel.