Le blog de l'immobilier neuf - La surface du garage entre-t-elle en compte dans le calcul de la surface pondérée en Loi Pinel ? - sur MonLogementNeuf.com

La question récurrente à propos de la surface du garage dans le dispositif Pinel : faut-il oui ou non prendre en compte cette surface dans le calcul de la surface pondérée ? 
Ci-dessous, trouvez notre réponse qui viendra éclaircir, une bonne fois pour toute, tous vos doutes.

Petit rappel, qu’est-ce que la surface pondérée ?

Uniquement utilisé dans le cadre de la copropriété, la surface pondérée regroupe deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Elle permet d’évaluer la valeur d’un logement, l’objectif étant notamment de répartir équitablement les charges de copropriété.

La surface habitable

La surface habitable, selon la loi Boutin du 25 mars 2009, correspond à la surface de plancher construite d’un logement, c'est-à-dire à la surface du logement qui est disponible pour l’habitation.

On obtient cette surface en déduisant les surfaces annexes qui sont : les balcons, les caves, les sous-sols, les remises etc.

Les pièces qui sont intérieures au logement comme les buanderies, les celliers par exemple, et qui ne sont pas accessibles uniquement par l’extérieur, sont des surfaces à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable de votre logement.

La surface habitable prend en compte uniquement les espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80m.

Le garage fait-il partie de la surface habitable ? 

Un garage, c'est-à-dire un espace clos destiné exclusivement au stationnement des véhicules, est-il considéré comme une surface habitable ? 

La réponse est non. Pour rappel, la surface habitable prend en compte les espaces d’un minimum de 1.80m de hauteurs habitables.

Quelques petites exceptions : 

• les garages aménagés qui sont comptabilisés comme surface habitable ;
• si votre garage n’est pas exclusivement dédié aux stationnement de vos véhicules, cette surface peut-être comptabilisée en surface habitable.

La surface annexe

La surface annexe est considérée comme une pièce “non nécessaire", elle participe au confort du logement. La hauteur sous plafond doit-être égale à 1m80 et son usage ne doit pas être l’habitation. Les surfaces peuvent-être : les caves, les balcons, les loggias, les vérandas, les ateliers etc.

Les garages ne comptent pas en surface annexe que ce soit pour les maisons individuelles mais aussi en copropriété.

Loi Pinel : le calcul de la surface pondérée et la surface du garage

Les textes de loi stipulent que les surfaces annexes sont mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitat. Nous vous conseillons également de lire notre article concernant le coefficient de pondération en Loi Pinel.

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié [...] de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ;

Article 2 duodecies, paragraphe a) - Code Général des Impôts

Cependant, ces articles ne disent pas explicitement que les garages et stationnements ne font pas partie des annexes. Ils font partie des annexes mais ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la surface pondérée car ils ne sont pas des locaux à usage d'habitation.
Donc la réponse à la question précédente est claire : NON, la surface des garages ne peut pas entrer dans le calcul de la surface pondérée.

Le cas des maisons individuelles

Dernière restriction également : il est convenu que dans le cas particulier des maisons individuelles, il n'est pas vraiment possible de distinguer la partie du garage utilisée comme annexe de celle utilisée comme stationnement, l'administration a donc fixé à un maximum de 12m² la surface à usage de stationnement. On retranche donc ces 12m² de la surface du garage en considérant la surface restante comme une annexe à la maison qui rentrera donc en compte dans le calcul de la surface pondérée.

Le calcul de la surface pondérée en Loi Pinel

Cas numéro 1 :  Appartement de 44 m² avec 12m² de garage et 8m² de terrasse
La surface pondérée est calculée comme suit : surface habitable + surface terrasse x 0,5 = 44 + 8 x 0,5 = 48 m²

Cas numéro 2 :  Maison de 70m² avec 12m² de garage et 18m² de terrasse
La surface pondérée est calculée comme suit : surface habitable + ( (surface garage-12) + surface terrasse) x 0,5 (dans la limite de 8m²) = 70 + (0+18) x 0,5
Les surfaces annexes multipliées par 0,5 étant supérieures à 8m², leur surface est ramenée à 8m² soit 70 + 8 = 78 m²

Cas numéro 3 :  Maison de 70m² avec 15m² de garage et sans terrasse extérieure
La surface pondérée est calculée comme suit : surface habitable + (surface garage-12) x 0,5 = 70 + (15-12) x 0,5 = 70 + 3 x 0,5 = 71,5 m²