Dispositif Jeanbrun : l'opportunité fiscale à saisir avant fin 2028 pour les bailleurs

Vous êtes imposé à une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30 %, 41 % ou 45 % ? Vos investissements immobiliers antérieurs (Scellier, Duflot ou Pinel) génèrent aujourd'hui des revenus fonciers positifs ?

Le dispositif Jeanbrun n’est pas une simple option de défiscalisation : c’est le seul levier disponible pour optimiser votre fiscalité locative dans le neuf, à condition d'investir avant le 31 décembre 2028.

Pourquoi vos anciens dispositifs (Pinel, Duflot, Scellier) ne suffisent plus

Si vous avez déjà investi en loi Scellier, Duflot ou Pinel, vous connaissez le principe : une réduction d'impôt forfaitaire étalée sur la durée de votre engagement locatif.

Le problème survient lorsque cette période s'achève : vos loyers redeviennent pleinement imposables. Pour un investisseur en TMI élevée, le cumul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 %) entraîne une imposition globale pouvant atteindre 47,2 % à 62,2 % sur les loyers perçus.

Le constat : Vos revenus fonciers sont certes positifs, mais ils sont lourdement amputés par la fiscalité, sans nouveau levier pour compenser la fin de vos réductions d'impôt.

Le dispositif Jeanbrun : un amortissement fiscal révolutionnaire pour la location nue

C’est ici que le dispositif Jeanbrun change la donne. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt fixe, le statut de bailleur privé introduit une logique d'amortissement du bien.

Jusqu'alors réservé à la location meublée (LMNP), cet amortissement s’applique désormais à la location nue dans l'immobilier neuf.

Quel intérêt pour un propriétaire déjà bailleur ?

1. Compenser la fin de vos avantages fiscaux : Générez un nouveau flux de charges déductibles grâce à un bien neuf, sans attendre l'extinction complète de vos anciens dispositifs.

2. Réduire l'ensemble de vos revenus fonciers : L'amortissement vient en déduction de votre revenu foncier global, et non du seul loyer du nouveau bien.

3. Bénéficier d'une stabilité patrimoniale sur 9 ans : Profitez d'un cadre fiscal clair, applicable sur tout le territoire français, sans contrainte de zonage (contrairement au Pinel A/B1/B2).

Plus votre TMI est haute, plus l'effet de levier est puissant. Chaque euro déduit de votre revenu foncier imposable génère une économie directe. Si l'équation est déjà très intéressante à une TMI de 30 %, elle devient un pivot patrimonial indispensable à 41 % ou 45 %.

Une fenêtre d'opportunité strictement limitée (2026-2028)

C'est le point clé que beaucoup d'investisseurs négligent : le dispositif Jeanbrun n'est pas permanent.

• Période d'éligibilité : Acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

• Pas de rétroactivité : Vous ne pouvez pas appliquer l'amortissement Jeanbrun sur vos biens Scellier, Duflot ou Pinel existants. Il concerne exclusivement les nouvelles acquisitions de logements neufs.

Pour un investisseur expérimenté qui a déjà structuré un patrimoine immobilier, l'enjeu n'est donc pas de savoir si le statut de bailleur privé est pertinent, mais quand engager votre prochain investissement neuf pour maximiser vos gains avant l'échéance de 2028.

Stratégie patrimoniale : cumuler deux leviers fiscaux

En structurant intelligemment votre projet immobilier neuf, vous combinez deux avantages majeurs :

• L'amortissement fiscal Jeanbrun calculé sur votre nouvelle acquisition.

• La conservation de vos loyers actuels, dont l'imposition est désormais neutralisée par l'amortissement généré.

Cette stratégie transforme une contrainte fiscale subie (des loyers de plus en plus taxés) en une stratégie active de création de patrimoine, sans interrompre votre dynamique d'investissement.

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