Bien comprendre le dispositif Pinel +

• Le Pinel + : une nouvelle mesure d’incitation fiscale pour l’immobilier neuf 
• De gros changements sont prévus pour le dispositif Pinel + 2022
• Il remplacera le Pinel actuel d’ici fin 2022 pour entrer en vigueur début 2023
• Retrouvez les avantages et les obligations de ce nouveau dispositif lié à l’investissement locatif neuf !

J’ai acheté un logement en 2022 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, comment fonctionne le dispositif Pinel plus ?

Si les investissements réalisés ont eu lieu en 2022 dans une zone Pinel dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, vous bénéfiez d’un taux de réduction d’impôt inchangé jusqu’au 31 décembre 2022. Soit, 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans, sans nouvelles conditions.

Le Pinel +, un dispositif moins attractif que le Pinel actuel 

Le Pinel + permettra toujours de bénéficier d’avantages fiscaux sous la forme d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur investissement qui sera plafonné à 300 000 € par an avec un prix au m2 plafonné à 5 500 € sans oublier un encadrement des loyers prédéfini en fonction des zones sur lequel le logement se situe. Le plafond de loyer peut être plus ou moins élevé en fonction de la zone où votre appartement est situé  jusqu’ à 17,55 €/m² dans la zone A bis, 13,04 €/m² dans la zone A et 10,51 €/m² dans la zone B1.

Le Pinel + un dispositif plus restrictif avec une baisse de 30 % des avantages fiscaux dès 2023.

La réduction d’impôt est directement liée au montant du prix de revient de l’investissement ainsi que sur la durée d’engagement de mise en location par le propriétaire bailleur. Ceux-ci vont être rabaissés pour 2023 et 2024 :

Afin ne pas avoir des 2, 3, 4 et 5 pièces toujours plus petits, ce nouveau Pinel + ne pourra s’appliquer que sur des logements d’une taille minimale :

• 28 mètres carrés pour un studio
• 45 mètres carrés pour un 2 pièces
• 62 mètres carrés pour un 3 pièces
• 79 mètres carrés pour un 4 pièces
• 96 mètres carrés pour un 5 pièces

Ces mêmes logements devront disposer d’une surface minimale d’espaces extérieurs privatifs tels que balcons, terrasses et loggia etc.. et à partir du 3 pièces, l’appartement devra obligatoirement être traversant et non en mono exposition. Les surfaces minimales des espaces extérieurs seront de :

• 3 mètres carrés pour un T1 et un T2
• 5 mètres carrés pour un T3
• 7 mètres carrés pour un T4

Les logements devront afficher des performances énergétiques supérieures à celles de la RE 2020, qui s’est appliquée dès le 1er janvier 2022. L'article Pinel du code général des impôts (199 novovicies) a introduit une évolution qu’il faut connaître. Celle-ci dépend à la fois de l'année de son permis de construire mais aussi de l’année de l’achat du logement. La norme environnementale RE2020 est entrée en vigueur à la date du 1er janvier 2022 qui marque le point d’entrée de cette nouveauté. Les critères précis ont été définis par décret en mars 2022. comme le souligne l'Agence nationale pour l'information sur le logement, ce qui devrait encore augmenter le coût de construction.

Logements achetés en 2023 ou en 2024 : comment le dispositif Pinel plus va-t'il se mettre en place ?

Dès 2023, le Pinel + prendra le relais du dispositif Pinel et ce pour l’année 2024 également. Le dispositif amélioré proposera des avantages fiscaux similaires au Pinel classique d’avant 2023. Toutefois, les logements devront respecter certains critères.

Afin de bénéficier du nouveau dispositif, le logement neuf devra respecter des critères de qualité. Ainsi, celui-ci devra être situé dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV). Sinon, il devra se situer dans une zone Pinel respectant le niveau de qualité et de performance énergétique environnementale, supérieur à la réglementation.

Les logements achetés dont les permis auront été déposés en 2023 ou 2024 seront donc obligés de respecter des normes de confort supplémentaires. Ceci comprend notamment les niveaux de performance énergétique et environnementale minimale fondés sur les exigences prévues pour 2025. 

Alors pourquoi attendre 2023 pour investir dans le dispositif Pinel + ?

Il est encore temps d’investir dans le cadre de la loi Pinel en 2022 avec une réduction d’impôts attractive et des taux d’intérêts encore très favorables pour une bonne rentabilité. Comme l’a annoncé le gouvernement, les paramètres du Pinel sont restés inchangés en 2022, "pour accompagner la relance".

Le dispositif Pinel + reconduit par le gouvernement

La loi Pinel s’adresse à tous les contribuables résidant en France souhaitant investir dans les logements neufs en 2022 (logements destinés à la location).

Ce n’est donc plus un abattement sur le revenu comme dans le cadre de la loi ROBIEN, mais bel et bien « une Réduction d’Impôts » étalée sur 6, 9 ou 12 ans .

À qui s’adresse la loi Pinel ?

Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf jusqu’au 31 Décembre 2022, ou en état de futur achèvement, peuvent bénéficier de la loi dite PINEL et donc de cette réduction d’impôt :

• 12% pour une mise en location de 6 ans
• 18% pour une mise en location de 9 ans
• 21% pour une mise en location de 12 ans (sur deux périodes : 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant les trois dernières années).

Pour les logements acquéris après cette date, il faudra vérifier que celui-ci réponde aux critères d’exigences du dispositif Pinel plus.

Quels sont les logements concernés par la loi Pinel ?

Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions du décret n°2012-1530 en date du 30 Décembre 2012 du Code de la Construction et de l’Habitation. Donc, lorsqu’un contribuable s’engagera, par exemple en 2022 sur les revenus 2021, à louer son bien immobilier 9 ans pour bénéficier du régime fiscal PINEL, il devra impérativement fournir l’attestation du promoteur certifiant que le bien respecte la norme BBC en vigueur ou la RT 2012.

Pour une logement loué sous le dispositif Pinel plus ou dès 2023, celui-ci devra respecter les normes environnementales RE2020.

Quelles sont les obligations de la loi Pinel ?

• Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de louer le bien immobilier nu (non meublé) pendant une période minimale de 6, 9, 12 ans.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
• Les loyers doivent respecter un plafond fixé par décret et par zonage.
• Le nombre d’acquisition ne doit pas dépasser deux investissements par an et par foyer fiscal.
• Le plafond d’investissement annuel retenu est de 300 000 €.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

La loi Pinel permet une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du coût de revient de l’investissement. Avec un plafond d’investissement de 300 000 € par an et pouvant aller jusqu’à deux logements par an. Cette réduction d’impôts s’étale sur 6, 9 ou 12 ans de manière linéaire.

Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction d’impôts sera de 36 000 € soit 4 000 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

À quel prix puis-je louer un logement soumis au dispositif Pinel ?

Les prix du m² seront plafonnés afin d’éviter tout abus sur le marché de la location mais seront fixés via un zonage géographique ce qui permettra de conserver une cohérence des coûts de la location.

Il existe donc 4 zones (Région lyonnaise en B1) : Lyon intra muros et Villeurbanne ont été reclassées en zone A depuis le 1er Septembre 2014. Le reste de la couronne lyonnaise reste classé en zone B1.

On calcule son investissement grâce à un coefficient multiplicateur. On appliquera donc la formule de calcul suivante :

Prix du Loyer au m² = ( 0,7 + 19 / S.) x Loyer de la zone

Dans cette formule, S étant la surface. Pour vous faciliter la tâche, voici un simulateur du calcul de la loi Pinel.

Grande innovation grâce au dispositif Pinel : ces prix au m², ne sont pas des prix figés mais peuvent évoluer afin d’optimiser la rentabilité de du logement. Les annexes peuvent être prises en compte à hauteur de 50 % dans la limite de 8m² supplémentaires. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéde 1.2.

Qui seront les locataires de mon logement Pinel ?

L’investissement en loi Pinel est-il destiné aux logements sociaux ? NON ! En revanche, les ressources annuelles du ou des locataires seront plafonnées de la manière suivante :

Peut-on louer le bien à ses enfants ?

OUI avec la mesure rectificative du dispositif Pinel. Cependant le propriétaire investisseur devra respecter certaines conditions notamment que les enfants ne fassent plus partie du foyer fiscal.

Peut-on investir dans une S.C.I. (Société Civile Immobilière) ? 

OUI ! Mais la S.C.I. ne doit pas être soumise à l’impôt sur les Sociétés et les associés bénéficieront chacun de la réduction d’impôts proportionnellement à leur quote-part respective au sein de la S.C.I.

Que se passe-t-il après la fin de la période de location du logement Pinel ?

L’investisseur s’engage donc à louer son bien immobilier nu, non meublé à une personne différente de son foyer fiscal pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans. 

Au-delà du terme choisi, l’investisseur sera libre de tout engagement, chacun pourra, à sa guise, continuer à louer le bien, le revendre ou même l’occuper titre de résidence principale ou secondaire.