Le blog de l'immobilier neuf - Immobilier neuf : quel dispositif fiscal pour optimiser votre investissement ? - sur MonLogementNeuf.com

La défiscalisation immobilière, c'est quoi exactement ?

La fiscalité immobilière encadre l'imposition des revenus locatifs, la taxation des plus-values et les règles applicables à l'investissement dans la pierre. Elle inclut aussi les dispositifs de défiscalisation — des mécanismes législatifs permettant de réduire sa charge fiscale en investissant dans l'immobilier neuf ou rénové.

Les dispositifs disponibles aujourd'hui

Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) Entré en vigueur en 2026, il remplace le Pinel avec une logique inédite : l'amortissement du bien est imputé directement sur le revenu global, et non sur les seuls revenus fonciers. Plus le loyer est modéré (intermédiaire, social ou très social), plus l'amortissement est élevé. Applicable au neuf et à l'ancien avec travaux (≥ 30 % de la valeur d'acquisition), sur un engagement minimum de 9 ans.

Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) Deux variantes coexistent :

• LMNP classique : l'investisseur gère lui-même un bien meublé. Au régime réel, il peut amortir jusqu'à 85 % de la valeur du bien et 100 % du mobilier, générant des revenus locatifs faiblement imposés.
• LMNP géré : investissement dans une résidence services (étudiants, seniors, EHPAD). La gestion est entièrement déléguée à un exploitant, avec sécurisation des loyers et, sous conditions, récupération de la TVA à 20 %.

La loi Denormandie Dédiée à la rénovation de logements vacants dans certaines zones, elle ouvre droit à une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement locatif, sous plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) Ouvert aux particuliers via SCI depuis 2024, ce dispositif offre des avantages fiscaux spécifiques (créance d'IS, TVA réduite) pour les investissements locatifs intermédiaires.

La nue-propriété Le démembrement dissocie usufruit et nue-propriété. Le nu-propriétaire bénéficie d'une fiscalité allégée et d'une décote à l'achat, sans percevoir de loyers pendant la durée du démembrement.

Et le Pinel ? Le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'à leur terme.