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Pourquoi faire le choix d'investir en Pinel à Lyon ? L'analyse de MC&A Patrimoine

Depuis des décennies, Lyon la capitale des Gaules attire les capitaux. Particuliers, entreprises, mais également fonds étrangers, tout le monde semble vouloir investir à Lyon. Pourquoi ? MCA étudie avec vous cette tendance...

Lyon, la ville où il fait bon investir

Si dans le cochon tout est bon, on pourrait presque également appliquer cette adage à Lyon : dans la métropole lyonnaises tout est bon.
En effet, elle se situe à un emplacement géographique stratégique : à la croisée de la circulation européenne Nord Sud, Lyon est une plaque tournante professionnelle pour de nombreuses entreprises et industries. Pour les particuliers, elle se situe également presque à mi distance entre la capitale Paris, la mer méditerranée de Marseille et les stations de ski des Alpes. Proche également de l'Allemagne, de l'Italie et de la Suisse, elle est un carrefour obligé. C'est cette implantation qui a fait d'elle, et ce depuis l'antiquité, une ville d'importance capitale.
Aujourd'hui, Lyon se place comme la deuxième aire urbaine de France derrière la région parisienne et comme le fer de lance de sa région.
Véritable locomotive économique du Rhône Alpes Auvergne, elle concentre de grandes enseignes multinationales (interpol, euronews...) et des industries florissantes de haute technologie (biotechnologies, start up...).
Tout ceci fait que les investisseurs se ruent sur Lyon avec des fonds étrangers qui rachètent les batiments historiques (rue de la République), et les petits épargnants qui viennent jusque de Paris (à seulement 2 heures de TGV), Valence, Grenoble, Saint Etienne, pour effectuer des placements dans la pierre.

Pourquoi investir en Pinel à Lyon ?

Tout d'abord, si vous ne savez pas ce qu'est un investissement Pinel, nous vous conseillons de cliquez sur le lien suivant pour vous renseigner sur le dispositif fiscal en question.
Une fois ce point éclairci, réfléchissons de manière logique et cohérente. Dans tout investissement il y a une part de risque. En effet, c'est le marché qui crée le prix. Le prix peut être soit sous évalué, soit sur évalué. Plus le prix est sur évalué, plus le risque est grand. C'est le problème dans tous les investissements bancaires où les prix sont la plupart du temps sur évalués et où le produit est fictif et non palpable.
Dans notre cas, un investissement immobilier locatif défiscalisant, le produit est bien réel. Il nous suffit donc de le comparer à ce qui existe sur le marché. Aujourd'hui, la demande de logements sur Lyon est largement insatisfaite. La métropole a engagé de nombreux travaux pour améliorer cet état et toutes les communes intégrante cette communauté sont mises à contribution. Ainsi, la première couronne lyonnaise connaît un essor sans comparaison. En effet, le foncier est quasiment inexistant sur Lyon et les promoteurs sont obligés de se rabattre sur les communes avoisinantes qui possèdent encore des terrains disponibles et éligibles au PLU. On a donc une offre qui est bien inférieure à la demande, synonyme d'une attractivité et d'une bonne santé du marché.
Deuxièmement, l'investissement étant du locatif, si on compare le prix de location d'un appartement ancien avec celui d'un appart neuf (ne pas oublier que votre placement immobilier Pinel est plafonné à la location, voir le prix au m² de la location en zone A), on s'aperçoit qu'un logement Pinel à louer est moins cher qu'un logement ancien (donc moins bien équipé, moins bien isolé...). Pour le locataire, les logements issus de l'investissement locatif Pinel à Lyon sont une véritable aubaine et les candidats se ruent dessus. Vous avez donc un risque de vacance locative entièrement nul.
 

Où est-il judicieux de faire un placement dans la métropole lyonnaise?

La métropole lyonnaise est vaste. Alors il est tout à fait naturel que vous vous posiez la question : où acheter ? Sur quelle commune ? Dans quel quartier ?
Il n'y a malheureusement pas réponse toute faite à votre interrogation. De prime abord, nous serions tenté de vous conseiller d'investir sur Lyon intra muros mais en fait, tout dépend de votre situation personnelle (familiale, objectifs, fiscalité...).
Voyons les 5 options qui se posent et leurs avantages respectifs :
- acheter dans les beaux quartiers de Lyon (presqu'île, bellecour, hôtel de ville, Croix Rousse) : c'est rare mais il est possible de trouver du neuf à Bellecour ou même de l'ancien réhabilité sur Hôtel de Ville. Les prix sont élevés mais le bien a une réelle valeur patrimoniale. Ces biens là sont plutôt à envisager comme des investissements sur le long terme. Soyez sûrs d'avoir un bon effort d'épargne et conservez le bien au delà de la durée de défiscalisation pour réaliser une grosse plus value à la revente.
- acheter dans Lyon soit dans des quartiers établis et côtés (Montchat, Monplaisir, Point du Jour, Part Dieu) ou en train de monter (Lyon 7 Gerland, Lyon 9 Vaise, Lyon 8) : au niveau locatif les biens seront très demandés. En terme de revente, il est possible de faire une plus value mais mieux vaut partir sur une prévision pessimiste en envisageant une revente sans grosse plus value mais en calculant un capital à terme. Cela signifie que vous faites un placement comme n'importe quel placement financier avec une garantie cependant plus importante puisque c'est du concret.
- acheter dans Villeurbanne : ce peut être une très très bonne affaire. En effet, les prix d'achat sont bien inférieur à ceux pratiqués dans Lyon alors que le plafond de location est le même (zone A également) induisant de facto une rentabilité plus élevée. Villeurbanne rattrapant petit à petit Lyon, on peut espérer également une meilleure plus value dans les quartiers proches de Part Dieu, République, Gratte Ciel ou le campus de la Doua proche du parc de la Tête d'Or.
- les "bonnes" communes avoisinantes : Bron, Caluire, Tassin, Oullins... communes "côtées", les prix pratiqués y sont plus chers. La présence de lignes de métro sur certaines de ces communes explique en partie que la demande soit plus forte qu'ailleurs. Ces communes ne présentent un intérêt d'investissement que si vous avez des liens avec.
- les "mauvaises" communes parce que moins côtées : Vénissieux, Saint Fons, Vaux en Velin, Saint Priest... cette appréciation est entièrement subjective car les prix pratiqués étant parmi les plus bas de l'agglomération, nous connaissons de nombreux investisseurs qui ont effectués de très bons investissements sur ces communes là avec une très bonne rentabilité et une très bonne revente. Nous vous conseillons de laissez de côté les à priori et d'effectuer une véritable étude fiscale et patrimoniale pour détermine où investir et comment.

Ecrit le : 09-06-2016

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