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Défiscalisation Lyon : tous nos conseils d'experts pour bien défiscaliser

Quelle loi de défiscalisation choisir ? Quel type de produit, dans quel secteur ? Tous nos conseils pour vous aider à défiscaliser avec succès...

Défiscalisation Lyon : tout ce qu'il faut savoir pour mener à bien son projet Pinel

Quelle loi pour réduire ses impôts ?

Les 2 principales lois actuellement pour réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier neuf sont les lois Pinel et Censi Bouvard.

La loi Pinel est une loi dédiée à de l'immobilier nu non meublé.
La loi Censi Bouvard est une loi dédiée à de la location meublée en résidence de services donc sous le statut LMNP.

La loi Pinel permet de défiscaliser jusqu'à hauteur de 21% du montant investi sur 12 ans alors que l'autre ne permet que 11% de réduction d'impôts. Attention, même si la loi Censi Bouvard ne paraît pas intéressante de prime abord, elle possède d'autres avantages que vous trouverez sur la page dédiée à ladite loi.
La loi Pinel vous donne l'avantage de choisir une durée flexible (de 6, 9 ou 12 ans) avec plusieurs taux de réduction d'impôts. Le statut LMNP offre une durée unique pour défiscaliser et vous oblige à investir dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence senior, résidence affaires (appart hotels) ou résidence de tourisme (mer, montagne) ).

Quels sont les meilleurs produits pour défiscaliser ?

Tout dépend du ratio risques/réduction d'impôts que vous êtes prêts à accepter.
Commençons par la loi Pinel, qui présente le plus de risques mais propose la plus grande défiscalisation. Il faut savoir que la formule de plafond des loyers de cette loi fait que plus l'appartement est grand, plus faible est le loyer au mètre carré. Ainsi vous comprendrez aisément que votre rentabilité sera meilleure si vous investissez dans des petites surfaces en Pinel. Cela tombe bien car les agglomérations en tension génèrent la plupart du temps une très forte demande sur les petites surfaces. Sachez donc que vous ne prendrez pas trop de risque en défiscalisation sur Lyon avec un studio neuf éligible au dispositif Pinel mais que vous en prendrez beaucoup plus en achetant un T4 en banlieue.

Les meilleurs
produits :

logements dédiés
aux étudiants
type T1 ou T2

Nous vous conseillerons donc d'acheter du T1 ou du T2. Sachant que parfois un T3 sera plus facile à revendre (car peu de biens présents sur le marché, dans 10 ans tous les investisseurs essaieront de revendre leurs T1 et T2) mais aura une moins bonne rentabilité. A garder uniquement donc en cas de "bonne affaire". Au niveau de la gestion locative, un T3 apportera généralement moins de soucis et de turnover puisque s'adressant plus à des publics du type "couple avec enfant". Mais par les temps qui courent et au vu des statistiques sur les divorces et les séparations, rien n'est moins sûr et un studio (pour papa en instance de divorce) ou un T2 (pour foyer monoparental avec enfant) répondent à une offre en constante hausse.

La réduction d'impôts en Censi Bouvard est généralement "plus sûre". Dans le sens où on investi dans une toute petite surface, et que toute la gestion est assurée par une société mandatée. Attention cependant car s'il est vrai qu'une résidence étudiante dans une grande agglomération (Lyon, Paris, Marseille) ne présente quasiment aucun risque (car défaillance chronique de logements étudiants), il n'en est pas de même pour un T2 ou T3 dans une station de ski ou une station balnéaire soumise aux aléas des saisons. De plus, il existe des gestionnaires peu scrupuleux, au modèle économique catastrophique, ne payant pas leurs propriétaires, ne parvenant pas à boucler les budgets de charges et ayant mené à des naufrages financiers et contribué à donner une très mauvaise réputation à ce genre d'investissement.
Restons raisonnables et ne faisons pas feu de tout bois, ce genre d'investissement reste rentable et sans problème pour peu que vous choisissiez bien votre produit et votre gestionnaire.
Notre conseil est donc de choisir du logement étudiant, placé proche des pôles d'enseignements, des moyens de transports et avec un gestionnaire exploitant déjà des résidences du même type dans la ville où vous défiscalisez.

J'ai fait mon choix. Je veux défiscaliser en Pinel à Lyon

Très bien. Nous vous conseillons donc 2 approches possibles.

Vous souhaitez faire un investissement de type "patrimonial" sur le long terme, la réduction fiscale étant la cerise sur le gateau. Dans ce cas, vous pouvez prendre votre temps et choisir un logement neuf sur Lyon intra muros, en sélectionnant rigoureusement votre emplacement (presqu'île lyon 2, lyon 4 croix rousse, lyon 5 point du jour, lyon 3 part dieu, lyon 8 monplaisir, lyon 3 montchat) et en essayant de tirer le meilleur prix (sachant que si un appartement est "bradé" c'est qu'il n'est pas si bien que ça. C'est ce qu'on appelle "une queue de programme", un produit difficile à vendre car en rez de chaussée sur rue, ou exposé nord ou mal conçu, etc...). Les bons produits se vendent au bon prix et vous ne pourrez espérer une énorme réduction. Faites juste attention que les prix correspondent aux prix du marché (à prestations égales cela va de soi).
Vous garderez vraisemblablement ce bien plus de 10 ans, vous pouvez donc opter pour un Pinel sur 12 ans avec 21% de réduction d'impôts.
Vous pouvez espérer une plus value qui sera d'autant plus grande que vous aurez gardé le bien longtemps. Il se peut même que vous vous décidiez à garder le bien pour le transmettre à vos descendants ce qui ne serait pas une mauvaise opération si l'emplacement est de grande valeur, au contraire.

Vous souhaitez faire un investissement avec une bonne défiscalisation mais sur le court terme en essayant d'avoir le plus gros capital à terme possible. Dans ce cas, nous vous conseillons de chercher le "coup de fusil" en première couronne lyonnaise ou même à Villeurbanne. Sélectionnez un secteur à forte valeur ajoutée qui, dans les années à venir, prendra énormément de valeur. C'est le cas de certains quartiers de Vénissieux, de Oullins qui est désormais desservi par le métro, de Décines et Meyzieu avec la construction du Grand Stade des Lumières. Renseignez vous sur les projets d'aménagement urbain à venir, les futures lignes de transports, etc...
Certains de ces biens prendront de la valeur rapidement, d'ici 5 à 10 ans et vous permettront de faire un Pinel sur 6 ans prolongeable à 9 ans. Le but étant de revendre le bien dès que l'opportunité la meilleure se présentera.

Ecrit le : 24-04-2018

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