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Le garage et le loyer Loi Pinel

Une question qui revient souvent : le garage entre-t-il en compte dans le calcul du loyer Loi Pinel ? Il peut y avoir plusieurs significations à cette interrogation. Nous allons les passer en revue, vous apporter les réponses que vous cherchez et vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter pour que votre investissement soit le plus rentable possible.

1. Le garage et sa surface ont-il une influence sur le calcul de la surface pondérée pour le calcul du loyer en Loi Pinel ?

Nous avons déjà répondu à cette question dans l'article suivant que nous vous conseillons de lire attentivement : la surface du garage dans le calcul de la surface pondérée.
Pour récapituler : non si vous avez acheté un appartement. Oui cela est possible (voir notre article pour les restrictions et les modes de calcul) si vous avez investi dans une maison.

2. Le prix du garage entre-t-il en compte dans le calcul de la réduction d'impôt Pinel ?

Cela dépend de la mise en location. En fait, oui, le prix du garage entre en compte dans le calcul de la réduction d'impôts Pinel. Mais cela implique que le garage soit loué solidairement du logement et donc ne fasse pas l'objet d'un bail séparé. Le plafond de loyer est donc calculé sur la base de calcul de la Loi Pinel (plafonds de loyer multiplié par le coefficient basé sur la surface pondérée) quelle que soit la taille du garage.
Si vous n'avez pas compris dans quels cas le garage influe sur le plafond de loyer, répétons que cela ne concerne que les maisons individuelles (voir article cité plus haut).
Donc OUI, le prix du garage donne droit à réduction d'impôts mais cela vous oblige à l'inclure dans le bail.

Si par contre vous décidez de louer le garage à part, c'est à dire de faire un bail séparé pour le garage, alors NON vous ne pouvez pas défiscaliser sur le prix du garage. Cela implique que le prix du garage ait été clairement énoncé sur le contrat de réservation ET sur l'acte authentique du notaire. Quel est l'intérêt de ceci ? Et bien en louant le garage séparément, il se peut que les revenus locatifs du garage soient bien supérieurs au montant de la réduction d'impôts générée si vous aviez inclu le garage dans le bail (voir calcul ci-dessous). Dans ce cas là, il est plus judicieux de louer le garage séparément. Attention toutefois, les baux pour les garages peuvent très bien être résiliés par le locataire de l'appartement et vous pouvez vous retrouver avec un garage à louer seul, ce qui n'est pas toujours évident, tout dépend des secteurs. A noter que les impôts ne sont pas au clair avec cela et qu'un décret devrait sortir pour indiquer que le garage ne peut pas être loué au même locataire que l'appartement.

Exemple de location séparée du garage :
J'achète à Lyon un appartement Pinel à 210 000 € avec son garage vendu 15 000 €. Cela me donne droit à une réduction d'impôts globale (garage inclu) de 40 500 € sur 9 ans. Le calcul détaillé de la réduction d'impôts me donne une défiscalisation de 37 800 € pour l'appartement et de 2 700 € pour le garage. Ramené mensuellement, cela fait une réduction d'impôts de 25 € par mois générée par le garage.
Or dans une agglomération comme Lyon, où le manque de stationnements se fait cruellement sentir, je sais que je n'aurais aucun mal à louer mon garage 80 € par mois. Je gagne donc 55 € par mois (pendant 9 ans) de plus en louant mon garage séparément.
Conclusion : il est plus rentable de louer le garage séparément du logement Pinel. Il rapportera plus que l'économie d'impôt générée et il y a très peu de risques d'avoir une vacance locative.

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