Le blog de l'immobilier neuf - Calculer sa rentabilité locative : mode d’emploi - sur MonLogementNeuf.com

Vous êtes sur le point de réaliser un investissement locatif ? Dans ce cas, vous vous êtes certainement posé la question suivante : comment estimer sa rentabilité ? Question légitime, car le calcul du rendement locatif est le seul moyen de juger, objectivement, de l’intérêt (ou non) de votre projet. On vous explique tout cela dans cet article !

Qu’est-ce que la rentabilité locative et comment la calculer ?

En termes simples, la rentabilité locative vous donne le taux de retour sur investissement que vous pouvez espérer d'un bien immobilier que vous louez. Dans le détail, il s'agit d'un pourcentage calculé en divisant les loyers annuels que vous percevez par le coût total d'acquisition du bien. L’intérêt de ce ratio ? Vous permettre de comparer les différents biens immobiliers, et décider lequel offre le meilleur retour sur investissement. Cela dit, gardez à l’esprit que cette rentabilité est purement théorique, car elle ne tient pas compte des éventuels frais d’entretien, de gestion et des périodes de vacance locative. On parle alors de rentabilité brute… et gardez bien à l'esprit que ce n'est qu'un indicateur qui va vous permettre de comparer les différents biens potentiels entrants dans le cadre de votre projet immobilier.

Rentabilité brute VS Rentabilité nette : quelle différence ?

Lorsque nous parlons de rentabilité locative, deux indicateurs clés sont à distinguer : la rentabilité brute et la rentabilité nette. Si la rentabilité brute peut vous donner un premier aperçu de l'intérêt d'un investissement locatif, c'est bien la rentabilité nette qui révélera la véritable performance de votre bien. Nous vous le disions, la rentabilité brute est assez simple à calculer : elle est obtenue en rapportant le total des loyers annuels au prix d'achat du bien, le tout multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Rappelons encore une fois que c'est un indicateur intéressant, mais il ne prend pas en compte les différentes charges associées à la propriété d'un bien immobilier.

C'est là que la rentabilité nette entre en jeu. Comment ? En tenant compte de tous les frais associés à la détention d’un bien immobilier, et qui pourraient affecter vos revenus locatifs, notamment les charges non récupérables, les travaux d’entretien ou de rénovation, la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les intérêts d’emprunt si vous avez recours à un crédit immobilier. En déduisant ces coûts de vos loyers annuels, vous obtiendrez une mesure plus précise de ce que vous rapporte réellement votre investissement. C’est cet indicateur, la rentabilité nette, qui doit guider vos choix en matière d’investissement locatif.

Quid de la rentabilité nette-nette ?

Envie d’aller encore plus loin dans l’analyse de la performance de votre investissement locatif ? Dans ce cas, il faudra vous pencher sur la rentabilité nette-nette ou rentabilité gain fiscal inclu. A l’instar de la rentabilité nette, que l'on peut qualifier de rentabilité nette hors avantages fiscaux, celle-ci prend en compte les revenus locatifs et les charges, mais pas seulement… En effet, elle incorpore également les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre. On peut donc aussi l'appeler "rentabilité nette gain fiscal inclu".

Et c'est très important car rappelons que vous êtes, selon le cas, éligible à de nombreux dispositifs permettant de réduire le montant de vos impôts lors de l’achat d’un bien destiné à la location. Citons par exemple les dispositifs Pinel, Malraux ou encore de déficit foncier. Ces mécanismes peuvent vous permettre d’économiser une somme substantielle sur votre facture fiscale, ce qui augmente d’autant la rentabilité de votre investissement.

Mais comment calculer la rentabilité nette-nette ? En ajoutant le montant que vous économisez grâce aux dispositifs fiscaux à la rentabilité nette. Mais sachez que ce calcul s’avère assez complexe, d’où l’utilité de recourir à un simulateur spécialisé pour obtenir une estimation précise. Et c'est justement ce que vous propose l'agence MC&A puisque nous faisons ce métier depuis plus de 15 ans et que nous avons tout ce qu'il faut pour vous indiquer l'évolution de votre gain fiscal au cours de la période d'investissement, le montant des déficits selon le type d'investissement, et ainsi de suite. Contactez-nous pour une étude détaillée de votre pojet !