Le blog de l'immobilier neuf - L’effet de levier en immobilier : qu’est-ce que c’est ? Comment l’utiliser ? - sur MonLogementNeuf.com

Et si l’emprunt vous permettait de doper la rentabilité d’un investissement locatif ? C’est ce qu’on appelle l’effet levier en immobilier, un mécanisme financier qui, de manière quelque peu contre intuitive, consiste à recourir à l’emprunt plutôt qu’à son épargne pour acquérir un bien. Objectif : amplifier votre capacité d’investissement pour développer votre patrimoine. On vous en dit plus dans la suite !

Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?

L’effet de levier est une stratégie financière qui s’appuie, comme son nom l’indique, sur l’effet de levier découvert par Archimède, permettant d’amplifier l’effet d’une force grâce à un point de pivot. Rapporté au domaine immobilier, cet effet fait référence à l’utilisation d’un prêt immobilier pour accroître votre capacité d’investissement. En d’autres termes, vous utilisez l’argent de la banque pour augmenter le montant que vous pouvez investir, d’où l’analogie avec le levier. Nous allons vous expliquer pourquoi ce mécanisme défie la logique (la maxime "qui s'endette s'enrichit" est totalement opposée aux idées reçues que nous avons) et pourquoi il est important de le maîtriser pour bien investir.

Disons par exemple que vous disposez d’un capital initial de 75 000 €. Vous pouvez alors choisir d’acheter un bien en payant comptant, ou bien d’utiliser cet argent comme apport pour un prêt immobilier, et ainsi multiplier votre capacité d’investissement. On parle alors d’effet de levier, où ledit prêt sert de point de pivot pour booster votre capital. Dès lors, votre emprunt sera progressivement remboursé au fil des années, grâce aux loyers que vous percevrez de vos locataires et à vos mensualités. Gardez toutefois à l’esprit que l’effet levier implique certaines responsabilités, au premier rang desquelles le maintien d’une gestion financière rigoureuse, le fait d’avoir une situation financière stable et de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %.

Mais encore, le tout est de mesurer l’intérêt éventuel de votre investissement. Comment ? En calculant le ratio de l’effet de levier…

Calcul du ratio, ou comment utiliser l’effet de levier

En quoi consiste le calcul du ratio de l’effet de levier ? Tout simplement à mesurer l’impact de votre apport personnel en comparaison avec l’investissement total. En cela, l’effet de levier est à distinguer de la rentabilité économique (rendement locatif), car on est plus dans la sphère du rendement financier. L'équation pour ce calcul est assez simple :

Multiplicateur de l'effet de levier = Montant total de l'investissement / Votre apport personnel

Pour mieux illustrer ce concept, disons que vous avez investi 450 000 € dans un bien immobilier, dont 50 000 € provenant de vos économies et les 400 000 € restants financés par un prêt bancaire. Ainsi, pour obtenir votre ratio ou multiplicateur de l'effet de levier, vous divisez simplement le montant total de l'investissement (450 000 €) par votre apport personnel (50 000 €), ce qui vous donne 9. Cela signifie que l'effet de levier multiplie vos fonds propres par 9. Conséquence logique, il multiplie donc également vos gains : si la valeur de votre bien immobilier augmentait de 10 %, votre capital investi aurait en réalité augmenté de 90 % grâce à l'effet de levier.

L'effet de levier peut donc être un outil extrêmement puissant, mais il fonctionne principalement à long terme. Il s'appuie en effet sur le financement bancaire, qui s'amortit avec le temps, d’où l’importance d’être à l’aise avec le concept d’endettement. Or, certaines personnes, préférant minimiser leurs dettes, choisissent d’utiliser leurs économies personnelles plutôt que de recourir à l’emprunt.